나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42697 [2] 경기도 안성시 미양면 고지리 304-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) : 본건은 경기도 평택시 청북읍 고잔리 소재 "고잔저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임. 일련번호 2),5),7) : 본건은 경기도 안성시 미양면 고지리 소재 "고지리신촌마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임. 일련번호 3),4) : 본건은 경기도 안성시 미양면 개정리 소재 "개리촌마을회관" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

일련번호 1) : 본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임. 일련번호 2),5),7) : 본건 일련번호 2), 7)까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임. 일련번호 3),4) : 본건까지 제반 차량 출입은 불가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 서측하향 완경사의 사다리형 토지로서, 토지임야(전) 및 일부 도로 상태임. 일련번호 2),5),7) : 인접지 대비 등고평탄한 가장형 및 세장형 토지로서, 일련번호 2)는 근린생활시설부지, 일련번호 5), 7)은 전으로 이용중임. 일련번호 3),4) : 남측하향 완경사의 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 북측 및 서측으로 세로와 접함. 일련번호 2),5),7) : 일련번호 2)는 북측 및 서측으로 세로와 접하고, 일련번호 5)는 서측으로 세로와 접하며, 일련번호 7)은 1), 3)을 통해 통행 가능함. 일련번호 3),4) : 지적 및 현황 맹지로 인접토지를 통해 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제 3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). 일련번호 2),5),7) : 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 <수도법>. 일련번호 3),4) : 생산관리지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

제시목록 외의 물건

①본건 일련번호 2) 지상에 제시외 건물 ㅁ), ㅂ)이 소재함. ②본건 일련번호 5), 7) 지상에 제시외 건물 ㅅ)~ㅊ)이 소재함. ③본건 일련번호 2) 지상에 컨테이너 2동 및 일련번호 7) 지상에 냉장창고 1동이 소재 하나, 이동이 가능하여 본 감정평가에 포함하지 아니하였음.

공부와의 차이

①본건 일련번호 1)의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "토지임야(전)"임. ②본건 일련번호 3), 5), 7)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6)은 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 판넬붙임 등 마감, 내 벽 : 판넬붙임 및 일부 인테리어 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택(방3 외)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 호이스트크레인(2.8ton, 건물에 포함 평가) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부속하여 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 6)의 공부상 용도는 "근린생활시설"이나, 현황은 "근린생활시설 및 주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록7 지상에 소재하는 소유자 불명의 제시외 건물㉩(판넬조 냉장창고 약272㎡, 제시외 건물㉧내에 소재)은 평가 및 매각에서 제외
3. 목록2 지상에 컨테이너 2동, 목록7 지상에 소형 냉장창고 1동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외
4. 목록6 내부에 설치된 호이스트 크레인(2.8ton) 등은 건물에 포함하여 평가
5. 목록5, 7 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'임
6. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경42697 (2) 사건으로, 경기도 안성시 미양면 고지리 304-1에 소재하는 근린시설 및 토지입니다. 감정평가액은 1,095,461,500원이며, 토지 면적은 6,073㎡ (약 1,837.28평), 건물 면적은 432㎡ (약 130.68평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 (OOOOOOOOO)입니다. 중복 사건, 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 안성시 미양면 고지리 소재 "고지리신촌마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 및 세장형 토지로서, 일부는 근린생활시설 부지, 일부는 전으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건(일련번호 2)은 북측 및 서측으로 도로와 접하며, 일련번호 5는 서측으로 도로와 접하고, 일련번호 7은 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 경기도 안성시 미양면 고지리 304-1 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 존재 여부는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 2016년 5월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금 684,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 1,725,951,290원이나, 경매 절차 진행으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본 건에는 별도의 임차인이 등재되어 있지 않아, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역적인 수요를 기반으로 한 사업 운영이 가능합니다.

* 건물 활용: 건물의 용도는 제2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 건물 내부에 호이스트 크레인(2.8톤)이 포함 평가되어 있어, 물류, 경공업 등 특정 업종 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 현재 '전'으로 이용 중인 토지(일련번호 5, 7)는 추가적인 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 농림지역 및 농업진흥구역 규제로 인한 제한 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변 지역의 특성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 지역 단위로 확보될 것으로 보이나, 대규모 편의 시설 이용을 위해서는 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 본 건 토지는 농림지역, 농업진흥구역에 속해 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매각결정기일까지 반드시 제출해야 합니다.

* 제시외 건물: 목록7 지상에 소재하는 일부 제시외 건물(판넬조 냉장창고 약 272㎡)과 목록2, 7 지상에 소재하는 컨테이너 2동, 소형 냉장창고 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이는 향후 철거 또는 별도 처리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

* 지목과 현황의 차이: 목록5, 7 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이는 농지법 등 관련 규제 적용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 접근성: 일부 토지(일련번호 3,4)는 지적 및 현황 맹지이며, 인접 토지를 통해 이용 가능하나, 차량 접근성 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현황은 '근린생활시설 및 주택'으로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안성시 미양면에 위치하며, 근린생활시설과 넓은 토지를 함께 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 감정가는 10억 9,546만 1,500원입니다. 토지가 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 농지 관련 법규 적용 및 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점은 실수요자 또는 관련 사업자에게 중요한 고려사항입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점에서 비교적 명확하고 안전한 편입니다. 다만, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되고, 토지 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 일부 토지의 맹지 가능성 등은 투자 전반에 걸쳐 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 관련 사업 또는 실수요자 적합: 농림지역, 농업진흥구역이라는 특성을 활용할 수 있는 농업 관련 사업자나 실수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 취득: 넓은 토지와 함께 건물을 일괄 매입하여 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 임차인 보증금이 없고, 등기부상 채권 대부분이 소멸 예정이어서 권리 분석이 용이합니다.

* 건축물 내 부대 설비: 건물 내 호이스트 크레인 등은 특정 업종의 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,095,461,500원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 분석

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 향후 토지 활용 계획

* 제외되는 제시외 건물 처리 비용

* 토지 이용 제한 사항 및 잠재적 리스크

정확한 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산 시장 조사, 관련 법규 검토 등이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.