나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43240 [2] 경기도 평택시 고덕동 2120-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센타' 인근에 위치하는 토지로, 주위는 단 독주택 및 주거나지, 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

- 일련번호(1) : 가각정리된 장방형의 토지로, 다가구주택 건부지로 이용중임. - 일련번호(3) : 가각정리된 장방형의 토지로, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(1) : 본건 북동측 및 남동측으로 중로 및 소로에 각각 접함. - 일련번호(3) : 본건 북서측 및 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) - 일련번호(3) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류( 폭8m~10m)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2,4) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 기준시점 현재 공사가 중단된 상태임. 외벽 : 라임스톤 등 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2,4) 다가구주택으로 신축공사중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스설비 등을 시공중임.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건물에 유치권행사 중임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 건물은 기준시점 현재 공사가 중단된 상태로, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
3. 감정서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
4. 건물 바깥쪽에 작은 화재가 있었던 것으로 보이며, 가스 계량기 덮개가 열에 녹아 내린 생태임(현황조사저 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43240 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2120-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,542,402,200원

토지면적: 266.50㎡ (약 80.61평)

건물면적: 381.22㎡ (약 115.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안서부새마을금고

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센터' 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 주거나지, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 가각정리된 장방형이며, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측, 남동측, 북서측, 남서측으로 중로 및 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 천안서부새마을금고의 근저당권(을5)으로, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 소유권은 이종환씨이며, 한국토지주택공사 및 이병욱씨 명의의 소유권 보존 및 이전 등기 이력이 있습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2019-10-07)

* 소유권 이전: 이병욱 (2019-12-11), 이종환 (2021-12-29)

* 근저당권: 천안서부새마을금고 (2023-04-25, 2023-10-31) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 천안서부새마을금고 (2023-04-25) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 천안서부새마을금고 (2026-03-11, 수원지방법원 평택지원 2025타경43240) - 말소 예정

건물 등기부상에서도 동일한 임의경매 개시결정 등기가 확인되며, 근저당권이 말소 예정으로 되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

특이사항: 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 추가적인 조사가 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고덕동 일대는 주거지역으로, 주변에 단독주택, 주거나지, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: '고덕동행정복지센터'가 인근에 위치해 있어 행정 편의성이 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 제1종일반주거지역으로, 일부 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미사용승인 건물: 본건 건물은 기준시점 현재 공사가 중단된 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이로 인해 건축 관련 법규 준수 여부 및 추후 사용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유치권 성립 불분명: 감정평가서에 유치권 행사 중이라는 현수막이 설치되어 있다고 기재되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권은 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 권리이므로, 전문가를 통한 법적 검토가 필수적입니다.

* 화재 흔적: 건물 바깥쪽에 작은 화재가 있었던 것으로 보이며, 가스 계량기 덮개가 열에 녹아 내린 상태입니다. 이는 건물 안전 및 유지보수에 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 특히, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 투자 시 제한사항을 확인해야 합니다.

* 도시가스 및 설비: 현재 위생, 급배수, 전기, 도시가스 설비 등이 시공 중이나, 공사 중단 상태로 인해 설비의 완전성 및 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 다가구주택 신축 중단 물건으로, 15억 원이 넘는 감정가를 가지고 있습니다. 입지 조건은 일반적인 주거지역으로 양호하나, 건물이 미완공 상태이고 사용승인을 받지 못했다는 점, 또한 불분명한 유치권 존재, 화재 흔적 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 공사 중단으로 인한 추가 공사 비용 및 법규 준수 여부, 유치권 해결 방안 마련이 필수적입니다. 이러한 위험 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미래가치: 고덕국제화지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 가치 대비 건물의 활용 방안을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 공사 중단 상태의 미사용승인 건물이며, 유치권 성립 여부가 불분명한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 공사 재개 및 완료 예상 비용, 법적 문제 해결 비용, 주변 시세 및 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 감정가는 1,542,402,200원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.