나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3601 [2] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층디씨02-031호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""풍산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,주위는 상업용 및 업무용 건물,아파트단지,근린생활시설,학교,미사리경정공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수도권 지하철 5호선 ""하남풍산역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층,지상 10층 중 2층 2개호로서,
(사용승인일:2021.01.06.)
외벽:외장석재,치장벽돌,복합판넬 등 마감,
창호:강화유리창호임.

이용상태

일련번호 1(디씨02-030호):미상임.
일련번호 2(디씨02-031호):스크린골프장으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비,천장형냉난방설비,엘리베이터,에스컬레이터,소방설비,지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서,지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설 등)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터 및 북동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.831-1번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

2.831-2번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

공히 집합건축물대장(전유부) 상 용도가 ""공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))""이나,
일련번호 1(디씨02-030호):점유자의 폐문부재로 미상이며,
일련번호 2(디씨02-031호):스크린골프장으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 일련번호 1(디씨02-030호)은 미상이며,일련번호 2(디씨02-031호)는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나,정확한 사항은 별도 조사가 필요함.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
건물의 표시는 디동 씨231으로 표시되어 있음
집합건축물대장(전유부)상 용도가 '공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))'이나 스크린골프장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3601 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층디씨02-031호

* 용도 (공부상/현황): 공부상 '근린상가', 집합건축물대장(전유부)상 '공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))', 실제 현황 '스크린골프장'으로 이용 중

* 감정가: 595,000,000원

* 토지 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물 면적: 61.59㎡ (약 18.63평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남인천농업협동조합 (남OOOO)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '풍산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미사리경정공원 등이 소재하고 있습니다.

* 교통 여건: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 5호선 '하남풍산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2023-08-11)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 (모두 말소 예정)

* 매수인 인수 권리: 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 대한 권리로서, 해당 권리를 포함한 토지 소유권이 이전됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서포트밸류주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-19

* 배당신고일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2023-08-11, 1,099,200,000원) - 말소기준권리

* 갑6 임의경매 (남인천농업협동조합, 2025-08-28, 947,950,966원) - 본건 경매 개시 결정

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 현대지식산업센터 한강미사2차는 대규모 복합 산업단지로, 주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등 주거 및 생활 시설이 혼재되어 있습니다. 미사지구 개발과 지하철 5호선 하남풍산역 인접으로 인해 직주근접 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 잠재적 상업성: 공부상 용도는 '공장' 또는 '근린상가'이나, 현재 '스크린골프장'으로 이용 중인 점은 해당 공간이 여가 및 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다. 인근에 롯데시네마, 락볼링장 등이 입점 예정이거나 운영 중으로, 이는 상업 시설 집객에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설: 북동측 인근에 풍산초등학교가 위치하며, 아파트 단지와 미사리경정공원 등이 인접하여 교육 및 여가 활동에 용이합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 근거리의 지하철 5호선 하남풍산역을 통해 서울 도심 및 수도권 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))'이나, 실제로는 '스크린골프장'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 권리 인수: 토지 등기부 을구 1번의 지상권설정등기(2020.12.09. 등기)는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 별도의 권리입니다.

* 건물 표시 오류 가능성: 건물 표기가 '디동 씨231'으로 되어 있으나, 소재지는 '2층디씨02-031호'로 기재되어 있어 실제 호실 확인이 필요합니다. 현대지식산업센터 한강미사2차는 A, B, C, D동으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 정보 미확인 호실: 일련번호 1(디씨02-030호)의 이용 상태 및 임대 관계가 미상으로, 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 미사지구의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 말소되지 않고 인수해야 하는 토지 지상권, 건물 표시상의 잠재적 오류 가능성 등 권리 및 공부상 하자가 존재합니다. 따라서 본 물건은 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 개발 및 신규 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 5호선 하남풍산역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성.

* 현대지식산업센터 한강미사2차 단지의 대규모 배후 수요와 주변 상업 시설 집객 효과.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 개발 및 활용의 유연성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 595,000,000원을 기준으로 하되, 매수인에게 인수되는 토지 지상권 설정 등기, 실제 이용 용도와 공부상 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크, 건물 표시상의 오류 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 지상권 등기 관련 비용 및 추후 발생할 수 있는 문제점을 감안하여 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.