나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경82762 [1] 경기도 포천시 영북면 산정리 166-8 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "경기도교육청평화교육원" 남측 인근에 위치하며 주변은 농경지 및 펜션이 혼재하고 인근으로 자연부락이 위치하는 산간농촌지역임.

교통상황

기호 1,6: 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도수 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 지목 및 현황 도로임.
기호 6: 부정형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 폭 약 4미터 내외의 비포장도로로서 동측으로 2차선 포장도로와 접함
기호 6 : 동측으로 폭 약 6미터 내외의 비포장도로(기호 1 토지)와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 6: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종
제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

별첨"지적 및 건물개황도와 건물이용상태" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-5: 철근콘크리트구조,각파이프구조 슬래브지붕 2층건
(사용승인일:2018.11.21)
외벽 :판넬 마감.
내벽 :벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 :샤시 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용중이며 내부구조는 입주자 및 이해관계인 부재로 일반건축물대장상의 건축물현황도(내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)을 근거로 표시하였음.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 건물이용상태(제시외건물:㉠-㉤, 제시외구축물:㉥) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상, 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 컨테이너 2동과 어린이놀이기구(트램펄린 등)은 매각에서 제외. 목록 2~6에 관한 유치권자겸전세권자의 유치권은 12,575,000원의 필요비상환청구권을 피담보채권으로 하는 부분에 한하여 존재함을 확인하는 확정판결 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2023타경82762 (1) (의정부지방법원)

1.2. 소재지

경기도 포천시 영북면 산정리 166-8

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

1,760,026,480원

1.5. 토지 면적

총 2618.00㎡ (약 792.05평)

토지 지분 2487.5㎡ (약 752.46평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

총 761.12㎡ (약 230.25평)

건물 지분 761.12㎡ (약 230.25평)

1.8. 건물 제시외 면적

98. 80㎡ (약 29.89평) - 본 매각에 포함

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

농업협동조합자산관리회사, 영북농업협동조합 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 토지는 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "경기도교육청평화교육원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 펜션이 혼재하고 인근으로 자연부락이 위치하는 산간 농촌 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 운행 빈도수 등으로 보아 대중교통 여건은 다소 불편한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

주요 이용 토지(기호 6): 부정형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용 중임.

부속 토지(기호 1): 지목 및 현황 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1 토지: 폭 약 4미터 내외의 비포장 도로로서 동측으로 2차선 포장 도로와 접함.

기호 6 토지: 동측으로 폭 약 6미터 내외의 비포장 도로(기호 1 토지)와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

기호 6: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 "경기도교육청평화교육원", 다수의 펜션 및 농경지가 분포하고 있으며, 자연경관을 활용한 관광 활동이 가능한 지역임. 현재까지 조사된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 매각 포함 내용

토지 및 건물 일괄 매각.

제시외 건물(98.80㎡) 포함.

단, 컨테이너 2동과 어린이 놀이기구(트램펄린 등)는 매각에서 제외됨.

3.2. 인수되는 권리

유치권: 확정 판결에 따라, 유치권자 겸 전세권자의 유치권은 12,575,000원의 필요비 상환 청구권에 한하여 존재함. 이는 매수인이 인수하여야 할 권리임.

3.3. 말소기준권리

토지 등기부: 2019년 1월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (750,000,000원).

건물 등기부: 2019년 1월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (750,000,000원).

상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 총 권리 가액 (말소기준권리 기준)

토지 등기부 상 총 채권액: 1,310,415,473원

건물 등기부 상 총 채권액: 1,640,415,473원

(주의: 상기 채권액은 등기부 상 총액이며, 실제 말소되는 권리의 합계와는 다를 수 있음.)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(금액이 미상인 임차인이 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됨. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있음.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 포천시 영북면의 산간 농촌 지역에 위치하며, 주변에는 농경지와 펜션 등이 혼재하여 자연 친화적인 입지를 가지고 있음. 대규모 상업 시설보다는 자연 경관을 활용한 관광객 대상의 숙박업이 적합한 지역임.

4.2. 지역 잠재력

"경기도교육청평화교육원" 인근이라는 점과 포천시의 자연 관광 자원을 고려할 때, 휴양 및 체험형 숙박시설로서의 잠재력이 있음. 다만, 지역 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 고려해야 할 요소임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

산간 농촌 지역 특성상 대형 편의시설보다는 지역 기반의 소규모 상점이나 식당이 있을 것으로 예상됨. 자연 속에서 조용하고 한적한 생활이 가능한 환경임.

5.2. 접근성

차량 이용 시 주변 지역으로의 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 (필요비 상환 청구권)

확정 판결에 따라 12,575,000원의 필요비 상환 청구권에 대한 유치권이 존재하므로, 이 금액은 매수인이 인수해야 함.

6.2. 제시외 건물 (매각 포함)

건축물대장에는 등재되지 않았으나, 98.80㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 관리 상태를 사전에 파악해야 함.

6.3. 이용 상태 미확인

건물 내부 구조는 관계인 부재로 인해 일반건축물대장상의 현황도를 근거로 작성되었음. 실제 내부 상태 및 구조는 현장 확인이 필수적임.

6.4. 지역적 제약

산간 농촌 지역이라는 특성상, 도시 지역에 비해 배후 수요나 접근성이 낮을 수 있으며, 지역 경제 상황 및 관광 트렌드에 따라 영업 성과가 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시의 자연 친화적인 지역에 위치한 숙박시설로, 상당한 규모를 갖추고 있음. 다수의 근저당권 및 압류, 가압류 권리가 말소 기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 12,575,000원의 필요비 상환 청구권을 담보하는 유치권과 매각에 포함되는 제시외 건물, 그리고 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크는 존재함. 지역 접근성과 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어진다는 점도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 포천시의 관광 자원 및 평화교육원 인근으로 휴양형 숙박시설 운영에 유리.

* 규모의 경제: 761.12㎡의 건물 면적으로 다양한 숙박 시설 운영 가능.

* 권리 관계 명확화: 말소 기준권리 하부의 권리들이 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 확정된 유치권 금액: 12,575,000원이라는 명확하게 확정된 유치권 금액으로 인수 부담 예측 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저 입찰가는 감정가(1,760,026,480원)를 기준으로 책정될 가능성이 높으며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 실제 가치 평가, 추가 조사 내용(유치권 관련 구체적 내용, 건물 상태, 주변 시세 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로 상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정할 필요가 있음. 인수해야 할 유치권 비용(12,575,000원)은 입찰가 산정 시 고려되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.