나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경2818 [1] 부산광역시 사하구 당리동 308-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 "낙동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "하단역"이
소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 남서하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 토지로서, 세장형의 주상용
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고, 동측으로 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-11-17), 중로3류(폭 12m-15m)(2019-06-12)(접합), 상대보호구역
(학교경계선으로부터 직선거리로 200m까지의 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역)<교육
환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층/지상2층건으로서
건물의 현상 및 관리상태 등은 양호함. (사용승인 : 2008.10.24)
-외벽: 화강석 및 타일 마감 등,
-내벽: 벽지 마감 등,
-창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

-지하: 현황 1층으로 점포(재가노인복지센터) 및 주차장 등으로 이용중임.
-1-2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수설비, 전기설비, 난방설비, 옥상에 태양열 설비(대여) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1층 점포(재가노인복지센터)의 경우 임대중인 것으로 구두 확인 하였음.

물건 비고

일괄매각. 건물의 공부상 지하1층은 현황 1층으로 점포 및 주차장으로 이용중이며 공부상 1, 2층은 주택으로 이용중임.
옥상에 설치된 태양광발전설비는 주식회사 해줌의 소유로 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 당리동 308-12번지에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2023타경2818 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 855,942,720원입니다.

토지 면적은 188.60㎡ (약 57.05평)이며, 건물 면적은 335.26㎡ (약 101.42평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2008년 10월 24일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물입니다.

주요 용도는 제1종 근린생활시설 및 단독주택으로 기재되어 있습니다.

현황상 건물의 공부상 지하 1층은 1층으로 이용 중이며 점포 및 주차장으로 사용되고 있고, 공부상 1, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

채권자는 온천3동새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 "낙동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "하단역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 남서하향 완경사지대 내 자체지반이 대체로 평탄한 세장형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 계단식 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 2019년 09월 03일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을5, 갑20, 을5-2, 갑21 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 각각 592,835,229원입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임차인 정 은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 등 관련 정보가 누락되어 있어 실제 권리관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 주택이 혼합된 용도로, 주변이 주택가 및 상가 밀집 지역에 속해 있습니다.

지하 1층(현황 1층)은 점포(재가노인복지센터)로 이용 중이며 임대된 것으로 구두 확인되었습니다.

하단역 인근의 상권으로, 잠재력은 있으나 물건 자체의 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 낙동초등학교와 인접해 있으며, 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 거리에 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 공부상 지하 1층이 현황 1층으로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정 처리나 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

옥상에 설치된 태양광발전설비는 주식회사 해줌의 소유로 매각에서 제외됩니다. 이는 해당 설비의 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

임차인 정 의 경우, 대항력은 없으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 해당 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 표기되어 있으나, 상세 내용은 비어있습니다. 혹시 모를 지상권의 존재 여부에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

부산 사하구 당리동에 위치한 본 근린주택은 입지, 교통, 생활 환경 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

일괄 매각 대상이며, 비교적 최신 건축 연도(2008년)에 해당하며 건물 상태도 양호한 것으로 평가됩니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하단 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공부와 현황의 차이, 태양광 설비 제외, 임차인 정보의 불확실성 등은 입찰 전 반드시 추가 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

"낙동초등학교" 인근 및 "하단역" 접근성이 좋은 위치적 이점을 가지고 있습니다.

단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 임대 수익 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 및 다양한 활용이 가능합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 본건 근린주택과 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. (2001년 준공, 70~75㎡ 전용 면적의 다세대 주택이 1억 9,500만 원 ~ 2억 원 선에 거래됨)

본 물건은 건물 면적이 335.26㎡(약 101.42평)이며, 지하 1층(현황 1층) 점포 및 주차장, 지상 1-2층 주택으로 복합 용도임을 감안해야 합니다.

감정가 8억 5,594만 원을 기준으로, 최근 시세 동향과 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

유사 규모 및 용도의 근린주택 거래 사례가 더 필요하나, 현재 정보만으로는 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 경쟁이 형성되는 경우가 많습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 약 5억 9,900만 원(감정가 70%) ~ 6억 8,500만 원(감정가 80%) 수준으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 근린주택 실거래가, 공시지가, 임대 수익률 등을 추가적으로 조사하고, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 명도 가능성 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.