나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571626 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-175 효진상아빌라 다동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 돌붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1997-07-04)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측의 도로(세로(불))를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 "집합건축물대장 건축물현황도" 상의 위치와 "현황"상의 위치가 상이하므로, 경매
진행시 각 호별 위치 등을 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 건축물현황도와 출입문표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 102호(출입문표시는 101호)로 공부상 102호를 기준으로 평가하였으며, 공부상 101호(출입문표시 102호)의 감정가는 77,000,000원임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571626 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-175 효진상아빌라 다동 1층102호

건물명: 효진상아빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층

사용승인일자: 1997년 7월 4일

감정가: 80,000,000원

토지 면적: 11.90㎡ (약 3.6평)

건물 면적: 41.76㎡ (약 12.6평) (전용 면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 공원 등으로 구성된 일반 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

본건은 북동측 및 남서측으로 도로(세로(불))에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일 설정된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부요약 갑18)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 대부분의 권리(소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 해당 없음. 을구 순위 12번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-12, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 명시되어 있지 않아도, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.)

* 박 (주택도시보증공사): 보증금 69,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-02, 확정일자 2021-03-19, 배당신고일자 2023-06-07, 대항력 없음. (주택임차권 등기가 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 관련 복잡한 권리 관계 존재)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-06, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 공원 등 주거 편의 시설이 있습니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 3월, 2014년식, 64.73㎡ (약 19.6평) → 173,000,000원

* 2026년 3월, 1987년식, 47.56㎡ (약 14.4평) → 120,000,000원

* 2026년 3월, 1991년식, 34.65㎡ (약 10.5평) → 55,000,000원

본건(1997년식, 41.76㎡ / 약 12.6평)은 면적과 건축 연도를 고려할 때, 1987년식 47.56㎡ 물건(1.2억원)과 시세대를 형성할 것으로 예상됩니다. 면적이 약간 작은 점을 감안하면, 약 1억 1천만원 내외의 시세를 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 인천간석초등학교 등 인접 (별도 지도 검색 확인)

* 편의시설: 간석3동행정복지센터, 각종 상업 시설 및 병원 등 접근 가능 (별도 지도 검색 확인)

* 녹지시설: 인근 공원 (별도 지도 검색 확인)

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치.

주거 환경: 조용한 주택가 형성.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 현황도와 실제 출입문 표시가 상이하여 위치 및 면적에 대한 혼선이 발생할 수 있습니다. 공부상 102호이나 출입문은 101호로 표시되어 있으며, 이로 인해 발생할 수 있는 분쟁에 유의해야 합니다. (참고: 공부상 101호의 감정가는 77,000,000원임.)

김 임차인은 보증금이 0원임에도 대항력이 있어, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 및 명도 시 복잡한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 인수 조건 변경 및 임차 관계가 존재하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 다소 복잡하고, 건축물 현황도와 실물 간의 불일치 사항이 존재하여 철저한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 적절한 가격에 낙찰받는다면, 안정적인 주거용 부동산으로 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구의 안정적인 주거 수요 기반.

주변 시세 대비 저평가된 감정가.

복잡한 권리 관계를 명확히 정리하고, 현황 불일치 문제를 해결한다면 경쟁력 있는 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(약 12.6평)과 건축 연도(1997년)를 고려할 때, 인근 유사 물건의 최근 매매 사례(1987년식 14.4평 1.2억원)를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

보수적으로 인근 시세의 하단부 및 감정가를 고려하여, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이를 적정 입찰가로 제안합니다.

특히, 복잡한 권리관계와 현황 불일치 리스크를 감안하여, 과도한 경쟁을 피하고 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.