나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90032 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 8층845호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "경기도청" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 "광교중앙역(신분당선)" 및 노선버스정류장이
소재하며 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제8층 제845호로서,
(사용승인일자 : 2020.03.06.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등 (탐문조사된 사항임),
창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 중로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(산의초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 "힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동"으
로 표기되어 있으나, 실제 현황 인식표기 "힐스테이트 광교중앙역 오피스텔A동임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : --.

물건 비고

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 “힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동”으로 표기되어 있으나,
실제 현황 인식표기 “힐스테이트 광교중앙역 오피스텔A동임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경90032 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 8층845호 (실제 현황: 힐스테이트 광교중앙역 오피스텔A동 8층 845호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 500,000,000원

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평) / 토지 지분: 8.73㎡

건물면적: 59.19㎡ (약 17.91평) / 건물 지분: 59.1868㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 고OOOOO

건축물 정보: 사용승인일 2020년 3월 6일, 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 8층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "경기도청" 동남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 "광교중앙역(신분당선)" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북서측 및 북동측으로 중로변의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020.04.01. 접수)

* 총 채권액: 689,632,220원

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)

* 근저당권 (을1, 중소기업은행, 348,000,000원)

* 근저당권 (을4, 고려저축은행, 221,000,000원)

* 가압류 (갑3, 주식회사광영디앤엠, 83,550,020원)

* 압류 (갑4, 안산세무서장)

* 임의경매개시결정 (갑5, 고려저축은행, 173,307,304원) - 본 건 경매 개시

* 가압류 (갑6, 경기신용보증재단, 37,082,200원)

* 압류 (갑7, 수원시)

* 압류 (갑8, 동수원세무서장)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 보증금 합계가 0원이고 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 광교중앙역 초역세권의 중심상업지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다.

* 주변에 경기도청, 컨벤션센터, 대형 상업시설 등 주요 기관 및 시설이 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 힐스테이트 광교중앙역 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 신분당선 광교중앙역을 통해 강남 등 서울 주요 도심으로의 쾌속 교통망을 이용할 수 있습니다. 또한, 다수의 광역버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데아울렛, 갤러리아백화점, 아브뉴프랑 등 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있으며, 경기도청, 광교호수공원 등 행정 및 여가 시설 접근성이 우수하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교육시설: 산의초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 다만, 산의초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 표기 오류: 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 "힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동"으로 표기되어 있으나, 실제 현황 인식 표기는 "힐스테이트 광교중앙역 오피스텔A동"으로 차이가 있습니다. 이는 추후 등기 및 행정 처리 과정에서 혼란을 야기할 수 있으므로, 매수 후 반드시 확인 및 정리가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지, 사용 중인지 여부 및 보증금, 월세 등 임대 조건이 파악되지 않았습니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있으며, 임대 수익률 산정에도 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1.2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다. 통상적인 오피스텔 용도 및 사용에는 큰 무리가 없으나, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 광교중앙역 인근 지역은 도시 개발이 잘 이루어져 있어, 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광교중앙역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 높은 가치를 지닙니다. 경기도청 등 주요 기관 밀집 지역에 있어 임대 수요가 안정적이며, 지역 발전 가능성도 높습니다. 권리 관계는 모두 말소 예정으로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 건물 명칭 표기 오류 및 임대 관계 미상 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 사전 확인과 철저한 대비가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 우량 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광교중앙역 초역세권 입지: 신분당선 이용 시 서울 강남 등 주요 업무 지구 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축 건물 (2020년 준공): 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 배후 수요: 경기도청, 대형 상업시설, 컨벤션센터 등이 인접하여 공실 위험이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 광교 신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 분석 기반 투자 기회: 감정가 대비 최근 실거래가 범위를 고려한 합리적인 가격으로 입찰 시 높은 수익률 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 건물 전용 면적: 59.19㎡ (약 17.91평)

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월~7월):

* 12층: 49,000만원 (약 825만원/㎡)

* 16층: 44,000만원 (약 739만원/㎡)

* 19층: 45,000만원 (약 766만원/㎡)

* 최근 실거래가 평균: 약 777만원/㎡

* 본 건의 최근 실거래가 평균 가격을 적용한 예상 시세: 59.19㎡ * 777만원/㎡ ≈ 459,644,300원

* 감정가는 500,000,000원이나, 최근 실거래가는 44,000만원 ~ 49,000만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 8층으로, 최근 거래된 12층, 16층, 19층보다 낮은 층수임을 고려해야 합니다.

* 또한, 임대 관계 미상 및 건물 명칭 표기 오류와 같은 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 하단부와 평균 시세, 그리고 층수 및 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 다음과 같은 범위로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 475,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.