나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513840 [4] 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 도원동 소재‘인천축구전용경기장’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도원역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제3층 제304호 외 3개호 로서, (사용승인일 : 2021.11.30) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가) ~ (라): 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513840 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부

건물층수: 총 11층 건물 중 9층

사용승인일: 2021년 11월 30일

집합건물 총 세대수: 28세대 (건축물대장 정보 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.22㎡ (약 4.90평)

토지 지분: 16.2231㎡ (약 4.90평)

건물면적 (전용면적): 70.75㎡ (약 21.39평)

건물 지분: 70.75㎡ (약 21.39평)

1.3. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘인천축구전용경기장’ 남동측 인근에 위치

주위환경: 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '도원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임

도로상태: 본건 건물은 남동측 및 남서측으로 차량 통행 가능한 도로와 접하고 있음

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)

소멸될 권리: 등기부등본 상 확인되는 모든 권리(신탁, 근저당, 압류, 근질권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임 (현재 등기부상 특이사항 없음)

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상으로 확인됨.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.5. 상권분석

지역 현황: 일반상업지역에 속하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음

개발 현황: 신축 건물(2021년 사용승인)로, 지역 내 비교적 최신 건축물에 해당함

잠재력: 도원역 인근 지역으로 교통 접근성이 양호하며, 인천축구전용경기장 등 편의시설 접근성이 좋음

1.6. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있음

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함

주변 환경: 검색 결과, 지역 특성상 밤늦게까지 운영하는 술집이나 노래방 등이 있어 소음이 발생할 수 있다는 의견이 있음. 이 점은 생활 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 외국인 매수 시 관련 허가 절차가 필요함.

감정가와 시세 차이: 감정평가액(239,000,000원)이 최근 실거래가(최고 183,000,000원) 대비 높게 형성되어 있어, 입찰 시 면밀한 시장 조사가 필요함.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 명도 자체는 용이할 수 있으나, 예상치 못한 점유자가 존재할 가능성도 배제할 수는 없음.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전이 깔끔할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변의 유흥가로 인한 소음 가능성 및 감정가와 실거래가 간의 차이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮음

교통 및 입지: 도원역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고, 인천축구전용경기장 등 편의시설 접근성이 좋음

권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 인수 부담이 없음

무보증 임차인 없음: 임차인 인수 부담이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨

2. 예상 입찰가

2.1. 시장가 분석

최근 실거래 사례:

* 2024년 6월 13일: 8층, 71.51㎡, 162,600,000원

* 2025년 10월 24일: 9층, 71.81㎡, 183,000,000원

감정가: 239,000,000원

전용면적 (70.75㎡) 기준, 최근 9층 거래가는 183,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 이보다 약 30% 높게 책정되어 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 실제 시장가치는 183,000,000원에서 239,000,000원 사이로 판단됩니다.

2.2. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 9층 실거래가(183,000,000원)를 기준으로, 현재 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가와의 차이가 큰 점을 감안할 때, 높은 경쟁이 예상된다면 감정가 하한선에 근접한 입찰도 고려할 수 있습니다.

하지만, 보수적인 투자 관점에서 최근 거래된 9층 실거래가에 프리미엄을 붙여 200,000,000원에서 215,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 본 물건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.