나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513840 [2] 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 도원동 소재‘인천축구전용경기장’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도원역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제3층 제304호 외 3개호 로서, (사용승인일 : 2021.11.30) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가) ~ (라): 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513840 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOO (등기부상 엠씨아이대부주식회사로 추정)

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 7층701호

신주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 45-8 (숭의동)

건물용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

사용승인일: 2021년 11월 30일

총층수: 11층 중 7층

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.3. 면적및감정가

감정가: 239,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

건물면적: 70.75㎡ (약 21.39평)

토지/건물 지분: 각 16.2231㎡ / 70.75㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위는 아파트, 주상복합 건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 인천축구전용경기장이 소재합니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 1호선 '도원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본건 건물 등기부등본에 따르면, 2021년 12월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(10,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 여러 건의 권리 변동(소유권이전 신탁, 압류, 근질권 등)이 있었으며, 2025년 11월 14일 접수된 엠씨아이대부의 임의경매개시결정(2025타경513840)이 현 경매 사건입니다.

전체 등기부 채권 총액은 10,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석종합

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을1: 엠씨아이대부주식회사 근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 우 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역상권특성

본건 소재지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 복합 상권입니다.

4.2. 유사물건시세분석

동일 건물(센트럴뷰) 내 유사 면적(71.51㎡ ~ 71.81㎡)의 오피스텔이 2024년 6월 162,600,000원, 2025년 10월 183,000,000원에 거래되었습니다.

건축 연도가 2021년으로 비교적 신축 건물이며, 층수 및 향에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

현재 감정가 239,000,000원은 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

최근 거래가 기준, 건물 면적 70.75㎡ (약 21.39평)의 시세는 약 162,600,000원 ~ 183,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천축구전용경기장이 인접해 있어 문화 및 체육 활동 접근성이 좋습니다.

5.2. 기타생활정보

본건은 업무시설 및 공동주택으로 이용 가능한 오피스텔입니다.

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시에는 허가가 필요할 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. 기타리스크

감정가 239,000,000원 대비 최근 실거래가가 162,600,000원 ~ 183,000,000원으로 차이가 있습니다. 이는 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 낙찰가 결정 시 보수적으로 접근할 필요가 있음을 시사합니다.

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 도원역 등 철도 교통 시설이 인접해 있어 소음 발생 가능성은 있습니다.

7. 종합의견

본건 인천지방법원 2025타경513840 (2)는 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

도원역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라 역시 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금이나 특별한 권리관계는 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

신축급 건물로 비교적 관리가 용이하며, 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

도원역 역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

인천 미추홀구 지역의 도시 개발 및 교통망 확충 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가 평균 약 172,800,000원 ( (162,600,000원 + 183,000,000원) / 2 ) 을 기준으로, 현재 감정가(239,000,000원)와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

권리분석상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 시세, 현장 방문 시 확인되는 물건 상태, 향후 임대 및 매매 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.