나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513840 [3] 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 도원동 소재‘인천축구전용경기장’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도원역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제3층 제304호 외 3개호 로서, (사용승인일 : 2021.11.30) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가) ~ (라): 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 8층802호

사건번호: 인천지방법원 2025타경513840 (3)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 242,000,000원

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

건물면적: 71.81㎡ (약 21.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물용도: 업무시설, 공동주택 (집합건축물대장 기준)

준공일: 2021년 11월 30일

채권자: 엠OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 ‘도원역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태

본건은 남동측 및 남서측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함)으로 지정된 이력이 있으나, 그 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권액은 10,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리

등기부요약에 따르면, 을1-2(근질권), 갑4(압류), 갑5(임의경매) 등의 권리가 말소기준권리보다 후순위로 등기되었거나, 경매 절차에 따라 소멸 대상이 될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:’라는 문구가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 현황

본 건물은 2021년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 11층 건물로, 대상 물건은 8층에 위치하고 있습니다. 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 주위 상권

대상 물건 인근에는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인천축구전용경기장이 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 상권 특성

해당 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택 용도로 이용되고 있습니다. 지하철역(도원역)이 인접해 있어 직장인 등 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있어 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

지하철 1호선 도원역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거환경

아파트, 오피스텔 등이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정기간 만료: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간이 만료되어 해당 부분에 대한 직접적인 거래 제한은 없습니다.

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 파악되지 않아, 혹시 모를 인수 부담이 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, '임대관계 미상'은 주의가 요구됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권개요:'라는 불명확한 기재가 있어, 이에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 센트럴뷰 오피스텔로, 연면적 71.81㎡(약 21.72평)의 실용적인 크기를 가지고 있습니다. 지하철 1호선 도원역이 인접해 있어 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋아 생활 편의성 또한 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, '소멸되지 않는 권리'에 대한 일부 불명확한 기재가 있는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 오피스텔: 2021년 준공으로 내부 시설 및 외관이 비교적 현대적이며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 환경: 도원역 인접 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 수도권 접근성이 우수하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 주변 개발 계획이나 지역적 가치 상승 요인을 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(71.51㎡~71.81㎡)의 오피스텔이 2024년 6월 162,600,000원 (8층), 2025년 10월 183,000,000원 (9층)에 거래되었습니다. 대상 물건은 8층에 위치하며, 감정가는 242,000,000원으로 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 최근 최고 실거래가인 183,000,000원을 기준으로 하되, 8층의 위치적 특성과 경매 특성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.