나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경5 [6] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치 하는 '모던클래시' 제102동 제2층 제201호 외 7세대로서, 부근일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

일련번호 1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(제102동) 중 제2층 제201호 외 7세대로서, - 외벽 : 화강석, 치장벽돌쌓기, 징크판넬 및 스타코 등 마감 - 내벽 : 인테리어치장, 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

일련번호 1)~8) 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-5(보))( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(250m 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하 천구역(내곡천)<하천법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경5 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

건물명: 모던클래시

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물면적 (전용면적): 69.39㎡ (약 20.99평)

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2023년 (정보 기반)

총층수: 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치한 '모던클래시' 102동 4층 402호입니다.

주변 일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 6월 23일자 중대구새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,440,000,000원)

기타 등기사항: 주식회사 투우건설 근저당권 (채권최고액 1,400,000,000원)

임의경매 개시결정: 중대구새마을금고 (1,225,730,620원)

등기부채권 총액: 2,840,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 관련 언급은 있었으나 구체적 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2026년 3월 5일

확정일자: 2026년 3월 31일

배당신고일자: 2026년 4월 2일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거지역 내 위치하여 대규모 상업지구보다는 일상생활을 위한 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 인근 '한국조리명장고등학교' 및 '고령고등학교' 등 교육 시설이 있습니다. (고령고등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 관공서 및 기타 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 도시가스, 상하수도, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감 상태 및 구조 등을 정확히 확인하지 못했으며, 건물 구조 변경 및 내부 파손 유무 등은 구체적으로 확인할 수 없었습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 대로3류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(고령고등학교), 조례로 정한지역(문화재), 공장설립제한지역, 하천구역(내곡천) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 약 28억 4천만원으로 감정가(3억 1천만원)를 훨씬 초과합니다. 이는 권리관계가 복잡하거나 채무 변제가 원활하지 않았음을 시사하며, 예상보다 높은 낙찰가율에 따라 인수해야 할 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 고령군 대가야읍에 위치한 다세대주택으로, 2023년에 준공된 비교적 신축 건물의 일부입니다. 아파트 등 다른 공동주택에 비해 층간 소음 등에서 자유로울 수 있는 다세대주택의 장점을 가집니다. 입지 조건상 주변의 학교 및 관공서, 근린생활시설 등을 이용하기 편리하며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 감정평가 시점에 내부 상태를 명확히 확인하지 못했다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 매력도

* 비교적 최근에 준공된 건물로 외관 및 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 동일 단지 내 최근 실거래 사례(2024년 6월, 2억 8,500만원)가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 판단에 참고할 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 '모던클래시' 3층 물건이 2024년 6월 25일에 285,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적(69.39㎡)이 해당 거래 물건의 면적(69.5484㎡)과 유사하므로, 이를 기준으로 삼아 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 감정가 310,000,000원과 실거래가 285,000,000원을 고려하여, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 판단했을 때 290,000,000원 ~ 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

참고: 현재 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.