나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경5 [5] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치 하는 '모던클래시' 제102동 제2층 제201호 외 7세대로서, 부근일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

일련번호 1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(제102동) 중 제2층 제201호 외 7세대로서, - 외벽 : 화강석, 치장벽돌쌓기, 징크판넬 및 스타코 등 마감 - 내벽 : 인테리어치장, 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

일련번호 1)~8) 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-5(보))( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(250m 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하 천구역(내곡천)<하천법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경5 (5)

* 소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 310,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 69.39㎡ (약 21.00평)

* 토지 지분: 84.11㎡ (약 25.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중대구새마을금고 (등기부상 확인)

* 건물 준공일: 2023년 02월 16일 (사용승인일 기준)

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 5층 건물 (102동), 총 40세대 (단지 전체)

* 주차: 총 47대 (실내 기계식 25대, 실외 기계식 22대)

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(고령고등학교), 공장설립제한지역, 하천구역(내곡천) 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 존재합니다.

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1.2. 권리분석

* 채무 총액: 2,840,000,000원 (근저당권 2건, 임의경매 1건)

* 말소기준권리: 2023년 06월 23일 접수된 중대구새마을금고의 근저당권 (채권최고액 1,440,000,000원)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (물건명세서상 지상권은 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2024년 06월 25일

* 배당신고일자: 2026년 03월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

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1.3. 상권분석

* 본건은 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 복합문화시설 등은 부족할 수 있습니다.

* 주변 농경지 또한 분포하고 있어, 도심 상권보다는 전원생활과 근접한 지역의 특성을 보입니다.

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1.4. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 한국조리명장고등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 고령고등학교도 가까이에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

* 녹지 및 환경: 내곡천이 인접해 있으며, 주변에 농경지가 분포하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, CCTV, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 건물 마감: 외벽은 화강석, 치장벽돌, 징크, 스타코 등으로 마감되었으며, 내부는 인테리어 마감, 벽지, 타일 등으로 되어 있습니다. 창호는 하이샷시입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 건물 내부 마감 상태, 구조, 파손 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 실제와 다를 가능성이 있으므로 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 2,840,000,000원의 채무 총액은 감정가 대비 매우 높아, 유찰 가능성보다는 경매 진행 가능성을 높이지만, 낙찰가가 감정가를 초과할 가능성은 낮아 보입니다.

* 도시계획 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하천구역 등 각종 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도상으로 볼 때, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 인근에 축산 관련 시설이 있을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

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1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년에 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 연식은 짧아 자산 가치가 양호할 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

* 그러나 내부 상태를 확인할 수 없다는 점과, 지역 내 편의시설 및 대중교통 이용이 다소 제한적일 수 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 신축 건물의 이점과 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 비교적 최근에 건축되어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지인 '모던클래시' 69.5484㎡ (약 21평) 건물의 3층이 2024년 6월 25일에 285,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

* 신축 건물의 가치와 유사 거래 사례 가격, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 보수적으로 접근한다면 295,000,000원을 중심으로 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.