나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경5 [3] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치 하는 '모던클래시' 제102동 제2층 제201호 외 7세대로서, 부근일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

일련번호 1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(제102동) 중 제2층 제201호 외 7세대로서, - 외벽 : 화강석, 치장벽돌쌓기, 징크판넬 및 스타코 등 마감 - 내벽 : 인테리어치장, 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

일련번호 1)~8) 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-5(보))( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(250m 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하 천구역(내곡천)<하천법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

물건명: 모던클래시 102동 3층 301호

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3

용도: 다세대주택

건축년도: 2023년 (건물 사용승인일 기준)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 307,000,000원

토지면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물면적 (전용면적): 69.39㎡ (약 21.00평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경5 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중대구새마을금고 (등기부상)

총 부채액: 2,840,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치하는 '모던클래시' 아파트 단지 내 102동 3층 301호입니다. 부근 일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

동측으로는 왕복 4차선 도로, 북측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 보존 등기(주식회사신명)와 함께 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리인 중대구새마을금고의 근저당권(2023-06-23) 이하 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본건 취득 시 등기부상 깨끗한 권리 상태를 확보하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 25,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-06-27

확정일자: 2025-06-27

배당신고일자: 2026-01-22

비고: 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 명시 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 '모던클래시' 단지 내 3층 69.55㎡(약 21.04평) 물건이 2024년 6월 25일 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(307,000,000원) 대비 약 92.8% 수준으로, 본건의 현재 시장 가치를 파악하는 가장 중요한 지표가 됩니다.

다른 단지들의 시세는 다음과 같습니다.

- 나무그늘(2012년식, 82.16㎡): 2025년 9월 22일, 205,000,000원

- 소라그린빌리지(2000년식, 76.6㎡): 2026년 4월 23일, 110,000,000원

신축 연도와 단지 규모, 관리 상태 등을 종합적으로 고려할 때, '모던클래시'의 최근 실거래가가 본건의 시세를 가장 잘 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 화강석, 치장벽돌, 징크패널, 스타코 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 내장재 및 타일, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, CCTV, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 주거용 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(250m 제한 지역), 상대보호구역(고령고등학교), 문화재외곽경계500미터이내, 공장설립제한지역, 하천구역(내곡천) 등에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

임차인 김 씨는 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것입니다. 법적으로 인수될 보증금은 0원이지만, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 회수가 불가능할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 상태 불확실성

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조 확인이 제한적이었습니다. 건물 구조 변경, 내부 파손 등의 여부는 구체적으로 확인할 수 없었으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하천구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 이러한 규제들이 주거용 건물 자체의 이용에 직접적인 문제를 야기할 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축급 '모던클래시' 단지의 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가가 존재하여 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 입지 조건 및 교통 편리성도 양호한 편입니다. 다만, 총 부채액이 매우 높아 채무자의 상환 능력이 전반적으로 좋지 않음을 시사하며, 임차인의 존재는 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 내부 상태에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려하여 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 준공되어 건물의 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 명확한 시세 기준: 동일 단지 내 유사 물건의 최근 실거래가가 존재하여 시세 추정 및 투자 가치 판단의 기준이 명확합니다.

* 양호한 입지: 주거 환경이 비교적 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건과 동일한 '모던클래시' 단지 내 동일 면적(69.55㎡)의 물건이 2024년 6월 25일 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 307,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 경매 물건임을 감안하여 275,000,000원 으로 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, 현장 상태, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.