나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경5 [2] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치 하는 '모던클래시' 제102동 제2층 제201호 외 7세대로서, 부근일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

일련번호 1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(제102동) 중 제2층 제201호 외 7세대로서, - 외벽 : 화강석, 치장벽돌쌓기, 징크판넬 및 스타코 등 마감 - 내벽 : 인테리어치장, 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

일련번호 1)~8) 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-5(보))( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(250m 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하 천구역(내곡천)<하천법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경5 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 2층 202호

용도: 다세대주택

건물명: 모던클래시

동/호수: 102동 2층 202호

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건부지 이용 현황: 주거용 건부지 (다세대주택)

형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지

1.4. 건물 정보

면적: 69.39㎡ (약 20.99평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층

외벽: 화강석, 치장벽돌쌓기, 징크패널 및 스타코 등 마감

내벽: 인테리어치장, 벽지, 타일 등 마감

바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감

창호: 하이샷시 창호

주요 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 '한국조리명장고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 관계

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(250m 제한 지역), 상대보호구역(고령고등학교), 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터 500미터까지), 공장설립제한구역, 하천구역(내곡천).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약 (2023-06-23 이후 등기 기준)

* 갑1: 소유권보존 (주식회사 신명, 2023-06-23)

* 을1: 근저당 (중대구새마을금고, 2023-06-23, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (주식회사 투우건설, 2023-07-28, 1,400,000,000원)

* 갑2: 임의경매 (중대구새마을금고, 2026-01-06, 1,225,730,620원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

등기부상 을1 근저당권(중대구새마을금고, 2023-06-23 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 을2 근저당권 및 갑2 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 상세 내용은 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감 상태 및 구조 등을 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였음. 건물 구조 변경 및 내부 파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으므로 경매 진행 시 참고 바람.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 단지 '모던클래시' 내 2023년 준공된 유사 면적(69.5484㎡)의 다세대주택이 2024년 6월 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례는 본건과 건축 연도, 면적, 단지가 동일하여 가장 유사한 비교 대상입니다.

4.2. 시세 동향

동일 단지 '모던클래시'의 최근 매매 사례 가격인 285,000,000원과 본건 감정가 307,000,000원을 비교할 때, 감정가가 최근 실거래가 대비 약 7.9% 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정 시점과 시장 상황의 차이, 또는 신축 건물에 대한 가치 평가 반영으로 추정됩니다.

4.3. 주변 시설

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 법적 용도 지역 (제1종일반주거지역) 및 인근 시설 (주택, 학교, 근린생활시설) 등을 고려할 때, 현시점에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* '한국조리명장고등학교'가 북동측 인근에 위치하며, '고령고등학교' 또한 인근 지역에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 주변으로 주택, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 공공 시설

* 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태 및 하자

현장 방문 시 거주인 부재 등으로 내부 마감 상태, 구조, 파손 여부 등을 구체적으로 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자와의 협상 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 법적 제한 사항

가축사육제한구역, 문화재 외곽경계 보호구역, 공장설립제한구역, 하천구역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 법적으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 및 임대차 관계가 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2023년 준공): 현대적인 시설 및 외관 보유.

* 동일 단지 비교 사례 존재: 285,000,000원 실거래가로 합리적인 시세 파악 가능.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 적음.

* 생활 편의성: 교육 시설 및 근린생활시설 인접.

9. 예상 입찰가

본건과 동일 단지인 '모던클래시' 2023년식, 69.5484㎡ 면적의 다세대주택이 2024년 6월 285,000,000원에 거래된 점을 최우선 시세 기준으로 삼았습니다. 감정가는 307,000,000원이지만, 내부 상태 및 임대차 관계 미확인이라는 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.