나이스옥션 법원경매 안산 2025타경865 [3] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제1층 제101호 외 2개로서, (사용승인일 : 2022.06.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1~3) 일괄로 근린생활시설(상호명 : CU편의점)로 이용 중입니다. ※ 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 본건 기호(1)~(3)은 기준시점 현재 벽체 구분없이 이용중[근린생활시설(상호명 : CU 편의점)]인 것으로 조사되었는 바, 귀 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현재 벽체구분 없이 소매점 등로 이용중이나 일시적인 것으로 구조상,이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하여 복원이 용이할 것이라는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경865 (3)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층107호 (신주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 19)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 640,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

토지 지분: 23.6019㎡ (약 7.14평)

건물 면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

건물 지분: 37.52㎡ (약 11.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 35미터의 대로, 북동측으로는 노폭 약 12미터의 중로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 용도 관련 제한으로는 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 일반산업단지, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 2일 접수된 신한은행의 근저당(채권최고액 1,560,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(근저당, 각종 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건은 기준시점 현재 영업하지 않는 것으로 조사되었습니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

주의: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로 실제 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 관련 권리관계를 재확인하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없더라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

현재 본건은 근린생활시설(상호명: CU 편의점)로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사되었습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 기호(1~3)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 조사되었으며, 이는 일시적인 상태로 구조상/이용상 외벽이 존재하고 복원이 용이하다는 감정인의 의견이 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근에 아파트 단지 및 다세대주택 등 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

또한, 일반공업지역 및 일반산업단지에 인접해 있어 공장 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 도창초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 기타

본 건이 위치한 지역은 도시지역 내 일반공업지역으로, 지역 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 상태

현재 벽체 구분 없이 소매점 용도로 이용 중이나, 이는 일시적인 상태로 판단됩니다. 구조상 외벽이 존재하고 복원이 용이하다는 감정인의 의견이 있으나, 실제 복구 범위 및 비용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

기준시점 현재 영업이 중단된 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 영업 재개를 위한 준비가 필요합니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 다수의 채권(총 등기부채권액 25.7억원 이상)이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 다수의 채권 관련 사항은 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 및 개발

일반공업지역 및 일반산업단지 내 위치하여, 향후 산업단지 확장 등 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화나 건물 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 6월 30일 사용 승인된 신축급(준공 3년 이내) 근린상가 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소재지 경기도 시흥시 도창동 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 공장 등이 혼재된 복합 지역으로, 다양한 잠재 고객층을 확보할 수 있는 입지적 특성을 지니고 있습니다.

현재 영업이 중단된 상태이며 벽체 구분 없이 이용 중인 점은 원상 복구 또는 업종 변경 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으나, 복원이 용이하다는 감정인의 의견이 있습니다.

권리관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공 건물로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용을 절감할 수 있으며, 깔끔한 외관으로 임대 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

8.2. 소형 상가

약 11.35평의 전용면적으로 비교적 작은 규모의 상가이므로, 소자본으로 창업하거나 소규모 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

지구단위계획구역 및 일반산업단지 인근에 위치하여, 향후 시흥시의 산업 및 도시 개발 계획에 따른 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

8.4. 경매를 통한 시세 차익 기대

감정가 6.4억원 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰 시 낙찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

현재 본건은 영업이 중단된 상태이며, 벽체 구분 없이 이용 중인 점 등 특이사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 시세 및 주변 상권 분석, 향후 예상 임대 수익률, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려운 점 양해 부탁드립니다. 일반적인 경매 투자 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위를 참고할 수 있으나, 본 건의 구체적인 시장 가치와 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 512,000,000원 ~ 640,000,000원 (감정가의 80% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.