나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경837 (14) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 소재지 및 개요

경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 4층402호에 소재하며, 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 채권자는 남인천농업협동조합입니다.

2.1. 면적 및 감정가

감정평가액은 107,000,000원입니다.

토지 면적은 20.33㎡ (약 6.15평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 23.27㎡ (약 7.04평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

3. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

4. 건축물 및 설비 현황

본 건물은 2021년 7월 16일 사용승인을 받은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 4층 건물입니다. 외벽은 치장 석재 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 칼라 알루미늄 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

개별난방 방식의 도시가스 설비, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 방화방재 시설, 승강기 시설, 지상 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로는 폭 12m~15m의 중로3류에 접해 있습니다.

5. 권리분석

본건은 집합건물로, 소유권 보존 등기일은 2021년 8월 6일이며 소유자는 이계문입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,160,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류 (장암농협, 달월신협, 병점신협) 및 본 경매 개시 결정 (남인천농협) 등기 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 매각되면 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,765,057,115원으로, 이는 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

6. 주변 시세 및 시장 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡): 2026년 7월 13일 100,000,000원에 거래. (면적당가 약 182.9만원/㎡)

- 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 2026년 7월 11일 125,000,000원에 거래. (면적당가 약 219.2만원/㎡)

- 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 2026년 7월 6일 77,000,000원에 거래. (면적당가 약 131.3만원/㎡)

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 전용면적 23.27㎡입니다. 이는 제공된 시세 정보의 건물들보다 면적이 현저히 작고 신축 연도도 최신입니다. 따라서 제공된 시세 정보는 직접적인 비교 대상이 되기 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가격대를 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본건의 감정가 107,000,000원 (면적당가 약 460만원/㎡)은 신축 연식 및 소형 평수임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있으나, 내국인 거래에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

8. 잠재적 리스크

*매수 자격 제한*: 가장 중요한 사항으로, 본건은 반월특수지역 내 국가산업단지에 속해 있어 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 필수적입니다. 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 사전 확인해야 하며, 자격 미비 시 입찰에 참여하거나 소유권을 취득하는 데 문제가 발생할 수 있습니다.

*내부 상태 미확인*: 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 정확한 내부 구조, 하자 여부(균열, 누수, 마감 상태 등), 설비 상태 등을 외부에서 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 관련 정보를 최대한 수집하고, 낙찰 후 내부 확인 및 수리 비용을 반드시 고려해야 합니다.

*임대 관계 미상*: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 조건이 어떠한지 정확히 파악되지 않았습니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 저항이나 관련 분쟁의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년식)의 소형 도시형생활주택으로, 경기도 시흥시 정왕동의 산업단지 인근에 위치하여 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 감정가 107,000,000원은 면적과 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 가장 큰 리스크는 반월특수지역 내에서의 매수 자격 제한입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인 없이는 입찰 참여를 신중해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 중요한 고려사항입니다. 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 앞서 언급한 자격 문제와 내부 확인 불가 사항을 충분히 감안해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 산업단지 배후 수요: 국가산업단지 및 반월특수지역 내 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 소형 평수: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에 적합할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

주변 시세는 소형 평수 및 신축 연식에 대한 직접적인 비교 자료가 부족합니다. 제공된 시세 정보는 면적이 크고 건축 연도가 오래된 다세대 주택으로, 본건과는 차이가 있습니다.

본건의 잠재적 리스크(매수 자격 제한, 내부 미확인)를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려하되, 매수 자격 확인 결과를 최우선으로 반영해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 96,300,000원부터 시작하여, 매수 자격 확인 및 시장 조사 결과에 따라 감정가 수준인 107,000,000원까지 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 매수 자격이 확인되지 않는다면 입찰을 보류하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.