나이스옥션 법원경매 안산 2025타경865 [2] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제1층 제101호 외 2개로서, (사용승인일 : 2022.06.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1~3) 일괄로 근린생활시설(상호명 : CU편의점)로 이용 중입니다. ※ 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 본건 기호(1)~(3)은 기준시점 현재 벽체 구분없이 이용중[근린생활시설(상호명 : CU 편의점)]인 것으로 조사되었는 바, 귀 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현재 벽체구분 없이 소매점 등로 이용중이나 일시적인 것으로 구조상,이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능하여 복원이 용이할 것이라는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경865 (2)

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층102호 (신 주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 19 (도창동))

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 782,000,000원

토지 면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

토지 지분: 25.9482㎡ (약 7.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

건물 지분: 41.25㎡ (약 12.48평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호 (승강기 1대 설치)

사용승인일: 2022년 6월 30일

주차: 8대 (옥외)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 인근에 매화일반산업단지가 조성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 일반산업단지, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3. 신한은행 근저당권 (2024.08.02 접수, 1,560,000,000원). 본 건은 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

* 총 등기부채권액: 2,574,011,361원

* 현재 소유자: 김종봉외 1명 (2024.08.02 소유권 이전).

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 신한은행 (1,560,000,000원)

* 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (183,355,085원), 롯데캐피탈주식회사 (383,111,260원), 주식회사딜라이브 (21,094,700원), 서울보증보험주식회사 (63,702,372원, 311,596,465원), 주식회사케이뱅크 (51,151,479원)

* 임의경매: 신한은행 (1,335,511,065원)

* 압류: 시흥시, 시흥세무서장

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 이용 현황: 현재 CU 편의점으로 이용 중이나, 기준 시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사되었습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 특이사항: 현재 벽체 구분 없이 소매점 등으로 이용 중이나 일시적인 것으로 판단됩니다. 건축물대장 및 현황도에 의해 복원이 용이할 것으로 사료됩니다. (2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신)

5. 생활정보

* 주변 시설: "도창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 영업 미운영 상태: 현재 영업 활동이 중단된 상태로, 임대차 계약 및 수익 발생 여부 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 미구분: 현재 영업 공간으로 사용되어 벽체 구분이 되어 있지 않으나, 복원이 용이한 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 시 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 과다한 채무: 총 채권액이 감정가를 크게 상회하여, 채권자 간의 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: NPL(부실채권) 관련 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 공장 인접 지역: 인근에 공장 시설이 혼재되어 있어, 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 제1종근린생활시설(상가)로 활용 중입니다. 현재 CU 편의점으로 사용되었으나 영업은 중단된 상태이며, 내부 벽체 구분이 없는 상태입니다. 하지만 구조상 복원이 용이하다는 감정인의 의견이 있습니다. 임차인 인수 부담은 없으며, 소유권 이전 후 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황으로, 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 경매 낙찰 후 임차인으로 인한 명도 부담 및 추가 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 점포 활용 가능성: CU 편의점 상호가 언급된 것으로 보아, 상권 내 점포로서의 수요 가능성이 있습니다.

* 복원 용이: 내부 구조의 복원이 용이하다는 점은 향후 임대 또는 재매각 시 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 782,000,000원이며, 총 채권액은 2,574,011,361원으로 감정가를 상회합니다.

현재 영업 미운영 상태, 내부 구조 미구분, 인근 공장 시설 존재 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가는 시장 상황, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위를 감정가의 70~80% 선으로 제안하며, 이는 약 547,400,000원 ~ 625,600,000원 수준입니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 확정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.