나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

사건번호: 안산지원 2025타경837 (16)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

건축물 상세 정보:

건물명: 대풍아트빌VI

건축년도: 2021년 7월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물

층수: 본건은 4층 소재 (전용면적: 23.27㎡, 약 7.04평)

토지 이용계획 및 제한상태:

지역/지구: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

교통상황:

차량의 주차장까지의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

도로상태:

본건 건물은 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건 부동산의 말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: LIANGJIAN

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2024년 2월 19일

배당신고일자: 2025년 11월 28일

대항력: 없음

* 임차인: XUANMEIHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 17일

확정일자/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 4,765,057,115원

* 집합건물 등기부상 확인된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 시흥시 정왕동은 국가산업단지(반월국가산업단지)와 인접한 지역으로, 산업단지 배후 주거지역의 특징을 가집니다. 주변에 다양한 유형의 주거 시설(다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트)이 혼재되어 있어 지역 내 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다. 다만, 산업단지 지역의 특성상 출퇴근 시간대 교통량 증가 및 일부 소음/공해 등 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

인근에 "시화나래중학교"가 위치하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 및 편의시설:

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

* 설비: 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 위생, 급배수, 방화, 방재 시설이 갖추어져 있으며, 승강기 및 지상 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

매수 자격 제한:

본건은 반월특수지역 내 국가산업단지에 속해 있어, 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다. 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 사전 확인이 필요합니다.

내부 상태 불확실성:

임대 관계가 불명확하고, 거주자의 프라이버시 침해, 잠금 장치 등으로 인해 내부 구조, 하자 유무, 수리 필요성 등에 대한 상세한 조사가 불가능합니다. 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황 등을 근거로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

산업단지 인접 지역 특성:

대규모 산업단지와 인접한 지역이므로, 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업 활동으로 인한 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 최신 설비를 갖추고 있으며 비교적 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 그러나 반월특수지역 내 위치로 인한 매수 자격 제한, 내부 상태의 불확실성 등은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 주요 고려 사항입니다. 특히, 해당 지역의 특수성으로 인해 한국산업단지공단 등의 관련 기관에 사전 문의하여 입주 및 매수 자격을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 비교적 최신 건축 기술이 적용되었으며 노후화에 따른 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

소형 면적: 23.27㎡ (약 7.04평)의 전용면적으로, 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요에 부합합니다.

산업단지 배후수요: 주변에 위치한 대규모 국가산업단지 근로자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 107,000,000원입니다.

주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 매매가와 면적이 상이하고 건축 연도가 본건보다 오래되었음을 감안할 때 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

본건은 신축(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있으며, 도시형생활주택으로서의 가치를 감안할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

단, 입찰 시 잠재적 리스크(매수 자격, 내부 상태 등)를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 100% 수준 (96,300,000원 ~ 107,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.