나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

물건 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6, 4층403호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2021년 7월 16일

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 4층 건물 중 4층

1.2. 건물 개요

건물 전용면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물 지분 면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지 지분 면적: 18.4009㎡ (약 5.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 96,000,000원 (구천육백만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 안산지원 2025타경837 (15)

채권자: 남 (남인천농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로 상황은 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 지역 특성 (국가산업단지, 특수지역)

본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히 반월특수지역으로, 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다. 이는 매수자의 자격 제한으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 2021년 8월 6일에 이계문 씨 명의로 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 8월 6일자 남인천농업협동조합의 근저당(1,160,000,000원)입니다.

이후 설정된 전세권(주택도시보증공사), 다수의 가압류(장암농협, 달월신협, 병점신협), 그리고 본 경매 개시 결정(남인천농협) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 4,855,057,115원 (48억 5천 5백 57만 1천 115원)으로 매우 높은 금액이 설정되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(양도인 주식회사오케이씨)

보증금: 90,000,000원 (구천만원)

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물과 더불어 국가산업단지 내 위치한 특성상, 관련 종사자를 위한 주거 시설 수요가 있을 수 있습니다.

건물은 2021년 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변의 다세대 주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 13일 거래: 54.675㎡ (약 16.5평) / 10,000만원 (1억원)

- 2026년 7월 11일 거래: 57.02㎡ (약 17.2평) / 12,500만원 (1억 2천 5백만원)

- 2026년 7월 6일 거래: 58.62㎡ (약 17.7평) / 7,700만원 (7천 7백만원)

이들 거래는 본건보다 면적이 크고 건축 연도가 오래된(2001년~2008년) 다세대 주택들이며, 평당 가격은 약 434만원에서 727만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(6.37평)으로 환산 시, 최대 평당 가격(727만원/평)을 적용하더라도 약 4,630만원, 최소 평당 가격(434만원/평)을 적용 시 약 2,770만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 9,600만원보다 현저히 낮은 수준으로, 신축 건물의 가치를 감안해도 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 내외벽 마감 상태는 치장 석재, 벽지도배 및 일부 타일, 칼라 알루미늄 샷시 이중창 등으로 구성되어 있습니다.

편의 시설로는 개별난방(도시가스), 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상 주차장이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 인근 교육시설

인근에 "시화나래중학교"가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의 시설 및 기타 기관과의 거리는 지도상 직접적인 확인이 필요하나, 일반적으로 산업단지 주변 지역은 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 국가산업단지 내 위치하므로 산업 시설과의 근접성은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격 제한

본 물건은 반월특수지역 내 국가산업단지 소재지로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원 확인이 필수적입니다. 자격 미달 시 매수가 불가능하거나, 추후 처분에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채무액이 감정가의 수십 배에 달하는 48억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 낙찰가가 채무 총액에 현저히 미치지 못할 가능성을 시사하며, 채권자의 추가적인 권리 행사 가능성은 낮아 보입니다.

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가서 상, 내부 구조 변경이나 하자 여부(파손, 균열, 누수 등)에 대한 구체적인 확인이 불가능하였으며, 이를 충분히 감안하고 경매에 참가하도록 안내하고 있습니다. 따라서 잔금 납부 전 반드시 전문가와 함께 현장 점검을 실시하여 하자 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가(9,600만원) 대비 주변의 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점, 그리고 무엇보다 반월특수지역 내 국가산업단지라는 특수성으로 인한 매수 자격 제한 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 높은 채권 총액에도 불구하고, 물건 자체의 권리 관계는 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

- 2021년 준공된 신축 건물로, 상대적으로 양호한 건물 상태 기대 가능.

- 건물 면적 대비 토지 지분 비율이 존재함.

- 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 깨끗함.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 9,600만원 대비 주변 시세가 현저히 낮은 점, 그리고 입주 및 매수 자격 제한이라는 매우 중요한 변수가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 유사 연식의 물건 시세(환산 시 2,770만원 ~ 3,850만원)와 신축 건물의 가치를 고려했을 때, 그리고 매수 자격이 있다고 가정한다면, 감정가보다는 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 정확한 시장 가치는 매수 자격 확인 결과 및 향후 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

매수 자격 확인 및 현장 조사를 철저히 거친 후, 보수적으로 접근 시 감정가의 70~80% 수준인 약 6,700만원 ~ 7,680만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 문의하여 본인의 매수 자격 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

이를 바탕으로, 7,500만원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.