나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경837 (12)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층306호

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 (사용승인일: 2021.7.16.) / 도시형생활주택

1.4. 면적

* 토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

92,000,000원 (구천이백만원)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

남OOOO (남인천농업협동조합)

1.9. 특이사항

공동담보, 반월특수지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

건물 주차장까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역

* 국가산업단지

* 특수지역 (반월특수지역)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권

이계문 (2021-08-06 소유권보존)

3.1. 2. 말소기준권리

남인천농업협동조합 근저당 (2021-08-06, 1,160,000,000원)

3.1. 3. 기타 권리

* 장암농업협동조합 가압류 (2025-03-26, 628,084,968원)

* 달월신용협동조합 가압류 (2025-04-24, 2,776,972,147원)

* 병점신용협동조합 가압류 (2025-05-07, 200,000,000원)

* 남인천농업협동조합 임의경매개시결정 (2025-09-10, 1,013,137,096원)

3.1. 4. 총 채권액

등기부 채권 총액: 4,765,057,115원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금

0원

3.2. 2. 임대관계

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 54.67㎡ ~ 58.62㎡)의 다세대주택 매매가가 7,700만원에서 12,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 20.91㎡ (약 6.33평)으로 소형 도시형생활주택이며, 2021년 7월에 신축되어 비교 대상 주택들보다 연식이 짧고 규모가 작습니다. 감정가는 9,200만원으로, 이는 신축 연식과 소형 면적임을 고려했을 때 평당 가격으로는 비교 대상보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 연식 및 특징

본건이 속한 건물(대풍아트빌VI)은 2021년 7월 16일에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 철근콘크리트 구조이며, 총 4층 규모의 도시형생활주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 개별난방 (도시가스)

* 기본적인 위생시설, 급배수시설

* 방화방재시설

* 승강기 시설

* 지상 주차장 설비

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 버스정류장 소재

* "시화나래중학교" 북동측 인근 위치

* 주변으로 다양한 주거 형태 (다세대, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트) 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격 제한

* 본건은 반월특수지역에 소재하여 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 필수적입니다. 한국산업단지공단 경기입주지원에 사전 확인이 필요합니다. 자격이 없을 경우 입찰에 참여할 수 없습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

* 집합건물 특성상 거주자 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 상세 내부 구조 및 하자(천정, 벽체, 바닥, 창호, 설비 등의 파손, 균열, 누수, 수리 필요 여부)를 구체적으로 확인하기 어렵습니다. 외부 관찰 및 탐문, 유사 건물의 표준적 이용 상황에 의거하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 충분히 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 현황 불확실성

* 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 정보 수집을 통해 파악해야 합니다.

6.4. 토지 이용 규제

* 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하므로, 매수 후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연식 (2021년 준공)으로 비교적 깨끗한 상태를 기대할 수 있는 도시형생활주택입니다. 그러나 반월특수지역이라는 특수성으로 인해 매수 및 입주 자격 제한이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 내부 상태에 대한 상세한 확인이 어렵고 임차인 현황 또한 불확실하여 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소 예정이므로 비교적 명확하나, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 문제 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 도시형생활주택으로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능성 (자격 요건 충족 시)

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능 (실거주 또는 1인 가구 임대용)

* 경기도 시흥시 정왕동의 산업단지 인근 지역으로 수요 발생 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,200만원이며, 유사 지역의 비교 물건 시세는 전용면적 기준 평당 약 130만원 ~ 220만원 수준입니다. 다만, 본 건은 신축 연식(2021년)과 소형 면적(6.33평)임을 감안할 때 평당 단가는 더 높게 형성될 수 있습니다.

가장 중요한 매수 자격 제한 문제를 해결하고, 내부 상태 확인 및 명도 리스크를 감안한다면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 9,500만원 (단, 입주 및 매수 자격 충족 및 현장 확인 완료 후 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.