나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경837 (13)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층401호 (신 주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13)

용도: 도시형생활주택

감정가: 125,000,000 원

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

건물 사용승인일: 2021년 7월 16일

건축구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 4층 건물

2.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 무난한 수준임.

도로: 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

* 외부 시설 검색: 본 지역은 반월국가산업단지에 포함되어 있으며, 주변에 산업 시설이 밀집해 있습니다. 일부 검색 결과에 따르면 산업단지에서 발생하는 유해화학물질 및 악취에 대한 주민 민원이 제기된 바 있어, 대기질 및 환경 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 이계문 (2021.08.06)

* 근저당 (말소기준권리): 남인천농업협동조합 (2021.08.06, 1,160,000,000원) - 매각으로 소멸됨.

* 가압류: 장암농업협동조합 (2025.03.26, 628,084,968원) - 매각으로 소멸됨.

* 가압류: 달월신용협동조합 (2025.04.24, 2,776,972,147원) - 매각으로 소멸됨.

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025.05.07, 200,000,000원) - 매각으로 소멸됨.

* 임의경매: 남인천농업협동조합 (2025.09.10, 1,013,137,096원) - 현재 경매 사건.

총 채권액: 4,765,057,115원

임차인 현황:

* 인수되는 보증금: 없음 (0원).

* 임대차 관계: 미상.

* 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우, 인수되지 않는 보증금이라도 해당 임차인의 점유 및 명도에 대한 확인이 필요하며, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있으니 주의 요망.

4.4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 소재한 시흥시 정왕동은 반월국가산업단지를 중심으로 형성된 지역으로, 산업 종사자 및 관련 배후 수요가 존재하는 곳입니다.

주변 건물: 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

상권 활성화 정도: 산업단지 배후 주거지역으로서 안정적인 수요가 있을 것으로 판단되나, 대규모 상업 지역과는 차이가 있을 수 있습니다.

5.5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성은 주변 주거 환경에 따라 다를 수 있습니다.

교육시설: "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

기타: 도시가스 개별난방, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기, 지상주차장 등 기본적인 주거 편의 설비가 구비되어 있습니다.

6.6. 잠재적 리스크

반월특수지역 지정: 본건은 반월특수지역으로 지정되어 있어, 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있으므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요합니다.

내부 구조 및 하자 확인 제약: 집합건물의 특성상 거주자 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금 장치 등으로 인해 정확한 내부 구조, 하자 유무(파손, 균열, 누수, 설비 수리 필요성 등)를 외부에서만으로는 확인하기 어렵습니다. 경매 참여 전 반드시 현장을 방문하여 직접 확인해야 합니다.

산업단지 인접 환경: 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 대기 질 등 환경적 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

미상 임대관계: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 조건 확인이 필요합니다. (인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 배제 불가)

7.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 산업단지 배후 주거지로 잠재적 수요가 있습니다.

권리관계는 복잡했으나, 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 반월특수지역으로 지정되어 있어 매수 자격 확인이 필수적이며, 내부 상태에 대한 제약적인 정보는 입찰 전 철저한 현장 조사를 요구합니다.

최근 거래된 유사 물건들에 비해 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연도와 위치 등을 감안해야 합니다.

8.8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 상품성이 우수합니다.

산업단지 배후 수요: 주변 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 소멸: 매각으로 모든 이해관계가 소멸되어 낙찰 후 권리관계로 인한 추가 부담이 없습니다.

합리적 입찰 시 시세차익 기대: 감정가와 주변 시세, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9.9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 54.67㎡ ~ 58.62㎡ 의 다세대 주택으로, 본건(전용면적 27.38㎡)과는 면적 및 주거 형태에서 차이가 있습니다.

* 대성빌리지1차 (2001년식, 54.67㎡): 100,000,000원 (2026년 7월)

* 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 125,000,000원 (2026년 7월)

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 77,000,000원 (2026년 7월)

* 비교 대상 매물들은 본건보다 약 2배 이상의 면적을 가지고 있으며, 건축 연도도 더 오래되었습니다. 그럼에도 불구하고 일부 거래가는 본건의 감정가와 유사하거나 높습니다.

* 본건은 전용면적 약 8.28평으로, 신축(2021년)임을 감안하면 평당 가격으로 환산 시 상당한 가치를 지닐 수 있습니다.

* 면적이 작은 소형 주택의 경우, 평당 가격은 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 본건 감정가(125,000,000원)는 가장 비싸게 거래된 트윈빌(57.02㎡)의 거래가와 동일하며, 이는 본건의 신축 연도를 감안했을 때 시세 대비 적정하거나 다소 높을 가능성도 있습니다.

* 반월특수지역 매수 자격 제한, 내부 확인의 제약 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가 125,000,000원을 기준으로, 신축 연도와 주변 시세, 그리고 반월특수지역 지정으로 인한 매수 자격 제한 및 내부 확인의 제약 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 면적 대비 가격을 보수적으로 접근하거나, 신축이라는 장점을 고려하여 공격적으로 접근할 수 있습니다.

* 최종 제안 (예상 입찰가): 115,000,000원 (감정가 대비 약 92% 수준)

* 이는 일반적인 경매 전략이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 개인의 투자 성향, 리스크 수용도에 따라 조정이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 한국산업단지공단에 매수 자격을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.