나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [17] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 내역

사건번호: 안산지원 2025타경837 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

집행법원: 수원지방법원 안산지원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 4층405호

용도: 도시형생활주택

건축물대장상 사용승인일: 2021년 7월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물

해당 층: 4층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 173,000,000원

토지면적: 33.02㎡ (약 9.99평)

토지 지분: 33.0186㎡ (약 9.99평)

건물면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

건물 지분: 37.79㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 수준입니다. 물건이 접한 도로는 중로3류(폭 12m~15m)입니다.

2.2. 토지이용계획 및 지역특성

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)에 해당하며, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로 분류됩니다. 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 자격 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 시화국가산업단지와 인접하여 공업지구의 특성이 나타납니다. 검색 결과, 시화산업단지 내에 희망공원이 조성되어 있어 녹지 공간이 일부 존재합니다. 또한, 시흥시는 스마트허브(정왕동) 내 악취 민원 다발 업소 관리에 나서고 있으며, 일부 악취 배출 업소에 대한 관리 및 시설 개선이 이루어지고 있으나, 이로 인한 악취 발생 가능성은 여전히 존재합니다. 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 인근 특성상 공장 밀집 지역에 대한 간접적인 환경 영향은 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 1,160,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: REN LIANJI

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 5일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우도 주의가 필요하나, 본 건의 경우 금액이 '0원'으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 박성일(PIAO CHENGRI)

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 5일, 확정일자: 2023년 9월 5일, 배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 시화국가산업단지(시흥스마트허브)와 인접하여 직주근접 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 주변은 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 최근 노후 계획도시 정비 사업 논의가 시작되는 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

건축물대장상 건물 내 승강기 시설이 구비되어 있으며 [json], 개별난방, 기본적인 위생시설, 급배수시설 등이 설치되어 있습니다. 최근 산업단지 내 입주 규제 완화로 공장 내 카페, 편의점 등 근린생활시설 설치가 확대되고 있어, 관련 시설 이용 편의가 증대될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 입주 및 매수 자격 제한

본 물건은 반월특수지역, 국가산업단지 내에 위치하여 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다. 한국산업단지공단 경기입주지원 또는 관련 기관에 반드시 확인이 필요하며, 자격이 없는 경우 낙찰 받아도 소유권 행사에 문제가 발생할 수 있습니다 [주의사항].

5.2. 내부 상태 미확인

건축물대장, 등기부등본 등 공부상의 정보와 달리, 현황 조사 시 집합건물 특성상 거주자 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 자세한 내부 구조 및 상태 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황에 의거 평가되었으므로, 내부 하자, 수리 필요성, 마감 상태 등은 경매 참가 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

5.3. 기타 (임대 관계, 채무 규모 등)

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 채무 총액이 48억 원 이상에 달하는 점은 해당 부동산의 채무 구조가 복잡했음을 시사합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 시화국가산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있으나, 반월특수지역 및 국가산업단지라는 특성상 입주 및 매수 자격에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 내부 상태에 대한 상세 확인이 어려운 점, 임대차 관계 미확인 등 경매 물건의 일반적인 유의사항도 존재합니다. 따라서, 입주 자격 요건을 최우선으로 확인하고, 내부 상태를 반드시 직접 점검한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)

* 국가산업단지 인근 배후 주거지로서의 잠재력

* 정왕동 일대 도시 공간 재편 및 노후계획도시 정비 사업 가능성

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 2000년대 초중반에 건축된 다세대주택으로, 본건(2021년 준공)보다 연식이 오래되었고 면적도 더 넓은 편입니다 (약 16~17평). 해당 매물들의 거래 금액은 7천 7백만 원에서 1억 2천 5백만 원 사이로 확인됩니다.

본건은 약 11.43평(37.79㎡)의 도시형생활주택으로, 2021년식 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 이는 기존의 연식 있는 다세대주택 대비 높은 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다. 그러나 감정가 1억 7천 3백만 원은 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 변수는 반월특수지역 내 입주 및 매수 자격 제한입니다. 이 자격 요건을 충족하지 못할 경우, 해당 물건의 활용도가 크게 제한되거나 재매각될 가능성이 있어 입찰가를 낮추는 요인이 됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

반월특수지역 입주 자격 확인이 최우선이며, 이 자격이 없거나 확인이 불가능할 경우, 유찰을 기다리거나 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 입주 및 매수 자격이 충족되고 내부 상태가 양호하다는 가정 하에, 신축 프리미엄과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 시각에서, 잠재적 리스크(입주 자격, 내부 확인 불가 등)와 주변 시세를 감안하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.