나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경837 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층304호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2021년 7월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 97,000,000원

토지면적: 19.11㎡ (약 5.78평)

토지지분: 19.1087㎡ (약 5.78평)

건물면적: 21.87㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.87㎡ (약 6.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물 주차장까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.08.06 근저당권)

집합건물 등기부 상 현재 접수된 권리 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2021.08.06)

* 근저당권 (2021.08.06) - 남인천농업협동조합, 채권액 1,160,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (2025.08.08) - 이진호, 보증금 100,000,000원 (말소)

* 가압류 (2025.03.26) - 장암농업협동조합, 채권액 628,084,968원 (말소)

* 가압류 (2025.04.24) - 달월신용협동조합, 채권액 2,776,972,147원 (말소)

* 가압류 (2025.05.07) - 병점신용협동조합, 채권액 200,000,000원 (말소)

* 임의경매개시결정 (2025.09.10) - 남인천농업협동조합, 채권액 1,013,137,096원 (말소)

총 등기부채권 금액: 4,865,057,115원

3.2. 인수되는 권리

상기 등기부 현황에 기재된 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"가 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리관계는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 (※ 대항력 없음, 권리 소멸)

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-12

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

주택임차권 등기 및 배당신고 내용으로 미루어 볼 때, 해당 임차인은 대항력이 없으며 본 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 약 54.67㎡~58.62㎡의 주택들이 2026년 7월 기준으로 7,700만원에서 1억 2,500만원 사이에 거래되었습니다. 이를 전용면적 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 131만원에서 219만원 수준입니다.

본건의 감정가는 9,700만원이며, 전용면적은 21.87㎡입니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 443만원 수준으로, 제시된 주변 시세보다 상당히 높은 가격입니다. 본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 건축 연식 및 주택 유형(도시형생활주택 vs 다세대주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 적정성 검토

본건의 높은 감정가는 신축 연식(2021년)과 도시형생활주택이라는 점이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 반월특수지역 및 국가산업단지 내 위치, 그리고 입주 및 매수 자격 관련 제한사항이 존재하여 실제 시장에서의 거래 가격은 감정가와 차이가 있을 수 있습니다. 특히, 외부에서 내부 상태 확인이 불가했던 점과 임대 관계 미상이라는 점은 향후 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

건축물 현황에 따르면 본 건물은 철근콘크리트 경사 지붕 4층 건물로, 개별난방(도시가스), 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기, 지상 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

본건은 시화나래중학교 인근에 위치하며, 주변은 주거 단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 시화국가산업단지와 인접해 있어 산업단지 근로자들의 배후 주거지로서의 역할도 가능합니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 파악되지 않으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 관련 시설이 있을 수 있으므로 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 반월특수지역, 국가산업단지, 지구단위계획구역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정)으로 지정되어 있습니다.

* "입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망"이라는 주의사항이 있어, 입주 및 매수 자격에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 매수 희망자 범위를 제한할 수 있는 주요 요인입니다.

6.2. 물건 상태 및 기타

* 건물의 내부 구조, 하자 여부(천정, 벽체, 바닥, 창호, 설비 등의 파손, 균열, 누수 등)는 외부 관찰 및 탐문, 도면 등을 통해 평가되었으며, 구체적인 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자 점유 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 지상권의 존재 가능성이 언급되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정이며 인수 부담은 적은 것으로 분석됩니다. 그러나 반월특수지역 및 국가산업단지 내 위치로 인한 입주 및 매수 자격 제한 가능성과, 내부 상태 미확인, 미상 임대관계 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다. 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 임대수익형 투자 상품으로 적합합니다.

* 국가산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 존재할 수 있습니다. (단, 매수 자격 충족 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,700만원이며, 이는 약 443만원/㎡의 가격으로, 주변 다세대주택 시세(약 131만~219만원/㎡) 대비 높은 수준입니다. 그러나 본건은 신축 도시형생활주택이라는 점을 감안해야 합니다.

하지만 반월특수지역 내 입주 및 매수 자격 제한 가능성, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 전액 또는 높은 비율로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

현 시세 분석과 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,500만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 사항 추가 확인 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.