나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2743-4번지, 대풍아트빌6 3층 305호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경837 (11)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 집합건물로, 토지 면적은 17.21㎡(약 5.2평)이며, 건물 면적은 19.70㎡(약 6.0평)입니다.

토지 및 건물에 제시외 면적은 없습니다.

건축물대장 상 본건이 속한 건물(대풍아트빌VI)은 2021년 7월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다.

해당 건물 전체의 대지 면적은 350.5㎡(약 106.0평)이며, 건축 면적은 174.14㎡(약 52.7평), 연면적은 498.95㎡(약 150.9평)입니다.

총 17세대가 거주 중이며, 본건은 3층 305호입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가는 87,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각합니다.

공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

본건은 중로 3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택 거래에 한함) 등의 제한 사항이 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 여부 확인)

해당 지역은 시화국가산업단지와 인접한 곳으로, 산업단지 관련 시설들이 인근에 위치할 수 있습니다.

현재 확인된 정보만으로는 주거 지역 내 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않으나, 산업단지 배후 지역의 특성상 소음, 분진 등 산업 활동과 관련된 환경 요인이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 근저당권(남인천농업협동조합)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,765,057,115원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박지인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이신로

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2024-07-03

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 및 소멸 권리

상기 권리분석 결과, 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인들 모두 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 대성빌리지1차(2001년식, 54.675㎡ 전용): 2026년 7월 13일, 100,000,000원

- 트윈빌(2008년식, 57.02㎡ 전용): 2026년 7월 11일, 125,000,000원

- 삼성하이츠빌(2차)(2002년식, 58.62㎡ 전용): 2026년 7월 6일, 77,000,000원

이는 주로 연식이 15년 이상 된 다세대주택이며, 전용 면적이 본건(19.70㎡)보다 2.5배 이상 넓습니다.

4.2. 본건 시세 대비 평가

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 제공된 JSON 데이터의 건물들보다 연식이 훨씬 짧습니다.

이러한 신축성과 소형 평형(약 6평)이라는 점을 감안할 때, 제공된 시세 데이터와 직접적인 면적당 가격 비교는 어렵습니다.

감정가 87,000,000원은 신축 소형 주거 공간의 가치를 반영한 것으로 보이며, 최근 거래된 유사 면적의 도시형생활주택이나 소형 오피스텔 시세를 추가적으로 확인해야 정확한 시장 가치 판단이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 "시화나래중학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 형태의 주거 시설과 혼재되어 있습니다.

신축 건물로서 기본적인 주거 쾌적성은 확보된 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의 및 생활시설 (간접적 언급)

정왕동 지역은 산업단지 배후 주거 지역으로, 관련 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

도보 거리 내 또는 차량 이용 시 접근 가능한 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매수 자격 제한 (반월특수지역)

본건은 "반월특수지역"에 소재하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

한국산업단지공단 경기입주지원에 문의하여 본인이 매수 자격을 갖추고 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 자격이 없을 경우, 실수요자로서의 접근이 제한될 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 불확실성

감정평가서 상 본건은 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금 장치 등으로 인해 내부 구조, 하자 유무(파손, 균열, 누수 등), 설비 상태 등에 대한 상세 조사가 어려운 상황입니다.

외부 관찰, 탐문, 표준 이용 상황에 의거하여 평가되었으므로, 내부 상태는 반드시 현장 방문 등을 통해 직접 확인 후 경매에 참가해야 합니다.

6.3. 채무 총액 및 공동담보

채무 총액이 47억여 원에 달하고 공동담보 물건으로 진행되는 점은 채무자의 재정 상황이 좋지 않음을 시사합니다.

다만, 본건 자체의 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재, 2021년 준공된 약 6평 규모의 도시형생활주택입니다.

권리 분석상 특이 사항은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

7.2. 주요 고려 사항

가장 중요한 고려 사항은 "반월특수지역"으로 인한 매수 및 입주 자격 제한입니다. 본건에 입찰하기 전, 반드시 매수 자격 요건을 충족하는지 한국산업단지공단 등을 통해 확인해야 합니다.

만약 매수 자격을 갖춘다면, 시화국가산업단지 배후 수요를 고려한 소형 주거 상품으로서 가치를 평가할 수 있습니다.

내부 상태에 대한 불확실성이 존재하므로, 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 및 입지 장점

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 최근 트렌드에 맞는 주거 공간입니다.

시화국가산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 직주근접 수요가 기대되는 입지입니다.

8.2. 권리상 안전성

등기부상 모든 권리가 말소기준권리인 근저당권 이하에 있어, 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 또한 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이나 별도의 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 87,000,000원이며, 약 6평의 소형 도시형생활주택입니다.

신축 건물이라는 점은 긍정적인 요인이지만, '반월특수지역'의 매수 자격 제한이 가장 큰 변수입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵고, 제공된 JSON의 면적과 연식이 본건과 상이하여 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

따라서 감정가를 기준으로, 매수 자격 보유 시 시장 경쟁 및 향후 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.2. 제시 가격 범위

매수 자격 요건을 충족한다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가는 87,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서, 현장 조사 결과 및 동종 물건의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.