나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경837 (6)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6, 2층206호

1.3. 물건종별

도시형생활주택

1.4. 면적

* 토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

* 건물면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

1.5. 감정가

88,000,000원

1.6. 매각물건

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 층수: 4층 건물 중 2층

* 사용승인일: 2021년 7월 16일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 주차장까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 근저당권, 남인천농업협동조합, 2021년 8월 6일 접수 (채권액 1,160,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (명세서상 지상권은 있으나, 표제부 요약상 없음. 확인 요망)

3.3. 등기부채권 총액

4,765,057,115원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택이며, 본건과는 건축 연도 및 형태(도시형생활주택)에서 차이가 있습니다.

* 인근 '다세대' 주택들의 거래 사례 (2026년 7월 기준)에 따르면, 면적 54.675㎡ (약 16.5평) 매물이 1억원에 거래되어 평당 약 604만원, 57.02㎡ (약 17.2평) 매물이 1억 2,500만원에 거래되어 평당 약 725만원 수준입니다.

* 본건과 유사한 용도의 오피스텔인 '파인힐' (2003년 준공)의 경우, 41㎡ (약 12.4평) 매물이 약 4.9백만원/㎡ 수준에서 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가 8,800만원은 20.91㎡ (약 6.3평) 기준 평당 약 1,390만원, ㎡당 약 420만원 수준으로, 인근 '다세대' 주택 시세보다는 높게 책정되었습니다. 이는 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점과 도시형생활주택의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 단지/건물 정보

* 건물명: 대풍아트빌VI (본건은 6차 건물 내 유닛)

* 건축물대장 상 사용승인일: 2021년 7월 16일로 비교적 신축입니다.

5. 생활정보

5.1. 설비내역

* 난방: 도시가스 개별난방

* 위생/급배수: 기본적인 위생시설, 급배수시설 구비

* 기타: 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비

5.2. 주차 현황

건물 내 13대의 옥외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격 확인 필요

* 본건은 반월특수지역 내 국가산업단지이므로, 입주 및 매수 자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 주택 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 내부 구조 및 하자 확인 어려움

* 집합건물 특성상 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 정확한 내부 구조 및 하자(파손, 균열, 누수, 설비 이상 등) 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 탐문, 표준 이용 상황에 의거하여 평가되었습니다. 실제 경매 참가 시 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 시흥시 정왕동 일대에 대형 하수처리장을 복합 문화시설로 재생하는 '아트 앤 큐브' 프로젝트가 진행된 사례가 있습니다. 본건과의 정확한 인접성 및 영향 여부는 별도의 현장 확인 및 주변 시설 조사를 통해 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 면적은 작지만(20.91㎡), 산업단지 배후 주거지로의 수요가 예상됩니다. 감정가는 8,800만원으로, 유사 오피스텔의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 반월특수지역이라는 특수성으로 인해 입주 및 매수 자격 확인이 필수적이며, 내부 구조 및 하자 확인에 어려움이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 주거 수요 충족 가능

* 국가산업단지 인근 배후 수요

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가, 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 철저한 현장 조사를 전제로 예상 입찰가는 감정가 수준인 8,800만원을 기준으로, 약 8,000만원 ~ 9,000만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계, 명도 가능성, 현장 실사 결과, 입주 및 매수 자격 확인 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.