나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경837 (8)

* 물건종별: 도시형생활주택 (3층 302호)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2021년 7월 16일

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

* 토지 지분: 20.3319㎡

* 건물 면적: 23.27㎡ (약 7.04평) (전용면적)

* 건물 지분: 23.27㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 103,000,000원 (1억 3백만원)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합 (등기부 요약상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 주차장까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 대체로 무난한 수준임.

* 인접 도로 상태는 중로 3류(폭 12m~15m)에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역에 해당함.

* 특히, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)으로 지정되어 있어, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원 확인이 반드시 필요함. (외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약 허가구역임.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 남인천농업협동조합 근저당 (접수일자: 2021.08.06.)

* 본 경매 절차를 통해 말소되는 권리: 을구 근저당 1건, 갑구 가압류 3건, 갑구 임의경매 1건 (총 5건)

* 등기부채권 총액: 4,765,057,115원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 탁경석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.3. 권리 분석 요약

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 법원 공고문 등을 통해 최종 확인이 필요함.

* 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택(2001년~2008년 건축)은 약 54.67㎡~58.62㎡ 면적에 77,000,000원에서 125,000,000원 사이로 거래됨. (2026년 7월 기준)

* 이는 본건(23.27㎡) 대비 면적이 2배 이상 크고 건축 연도가 오래된 물건들임.

4.2. 본건 가치 평가

* 본건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 면적은 작지만 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있음.

* 감정가 103,000,000원 (약 1,460만원/평)은 주변 연식 있는 물건의 면적당 시세(약 130만원~220만원/평) 대비 높게 책정된 것으로 보임.

* 신축 연식의 이점을 감안하더라도, 면적 대비 감정가는 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건축 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물

* 내외벽: 치장 석재 마감, 벽지도배 및 타일 마감, 칼라알미늄샷시 이중창

* 설비: 도시가스 개별난방, 기본적인 위생/급배수/방화방재시설, 승강기, 지상 주차장 완비

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 학교(시화나래중학교) 및 주거 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 국가산업단지 내 위치하여 주변에 산업 시설이 많으며, 관련 종사자들을 위한 배후 주거지로서의 기능이 있음.

* 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변은 공장, 창고, 연구소 등이 밀집해 있는 공업단지 지역임. 특정 혐오시설이 직접 인접해 있지는 않으나, 산업단지 특유의 환경(소음, 교통량 등)은 고려될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수지역 제한 사항

* 본건은 "반월특수지역" 및 "국가산업단지"에 속해 있어, 한국산업단지공단 경기입주지원센터를 통해 입주 및 매수 자격 여부를 반드시 확인해야 함. 자격 제한 사항 발생 시 입주 및 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있음.

6.2. 내부 상태 미확인

* 본건은 집합건물로 내부구조, 하자유무(균열, 누수 등), 설비 작동 상태 등에 대한 정확한 조사가 어려웠음. 외부 관찰 및 탐문, 동류형의 표준적 이용 상황에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 조사 내용과 다를 수 있음. 입찰 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 내부 상태를 면밀히 파악해야 함.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 47억 원 이상으로 매우 높아 채무자의 재정 상태가 좋지 않음을 시사함. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 건물 자체의 연식과 상태는 양호할 것으로 기대됨.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 '반월특수지역' 및 '국가산업단지' 지정으로 인한 입주 및 매수 자격 제한임. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 어려울 수 있음.

* 면적이 작다는 점은 소액 투자 관점에서 긍정적일 수 있으나, 해당 지역 및 건물의 특성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

* 내부 상태 미확인, 높은 채권 총액 등 추가적인 리스크 요인도 존재함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년)로 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 도시형생활주택으로서 적절한 자격 요건을 갖춘 경우, 산업단지 근로자 등을 대상으로 하는 임대 수요를 기대해 볼 수 있음 (단, 자격 제한 해소 시).

* 소형 면적으로 상대적으로 낮은 초기 투자 금액으로 진입 가능성 (단, 자격 제한 해소 및 시장 상황 고려).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원 (1억 3백만원)

* 본 물건은 면적이 작음에도 불구하고 신축 연식으로 인해 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됨. 또한, 반월특수지역으로 인한 입주 및 매수 자격 제한은 가장 중요한 변수로, 이 확인 없이는 입찰가를 산정하기 어려움.

* 주변 연식 있는 물건들의 시세(평당 약 130만원~220만원)를 감안할 때, 본 건의 면적당 감정가(약 1,460만원/평)는 상대적으로 높음.

* 따라서, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근해야 함. 입주 및 매수 자격 확인이 선행된다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 103,000,000원 범위 내에서, 해당 물건의 자격 제한 해소 여부 및 현장 조사를 통한 상세 상태 확인 후 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.