나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경837 (9) 사건에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경837 (9)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

* 토지지분: 18.4009㎡ (약 5.57평)

* 건물면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

* 건물지분: 21.06㎡ (약 6.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO (등기부상 남인천농업협동조합으로 추정)

* 사용승인일: 2021년 7월 16일

* 건물명: 대풍아트빌VI

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 편리한 수준입니다.

물건지 앞에는 중로 3류(폭 12m~15m) 도로가 접해 있으며, 토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(채권금액 1,160,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을2 주택임차권 (2023년 10월 16일 전입/확정, 보증금 50,000,000원) - 대항력 없음.

* 갑2 가압류 (장암농업협동조합, 2025년 3월 26일 접수)

* 갑3 가압류 (달월신용협동조합, 2025년 4월 24일 접수)

* 갑4 가압류 (병점신용협동조합, 2025년 5월 7일 접수)

* 갑5 임의경매 (남인천농업협동조합, 2025년 9월 10일 접수)

등기부채권 총액은 4,815,057,115원입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: L (주택도시보증공사)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 없음

주의사항으로, 본건은 집합건물로 내부 구조, 변경 여부, 하자 유무 등에 대한 자세한 조사가 어렵습니다. 경매 참가 전 반드시 현장에서 확인하시기 바랍니다. 또한, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 별도 명시된 바가 없어 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다.

최근 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡ 전용, 2026년 7월 13일 매매 100,000,000원)

* 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡ 전용, 2026년 7월 11일 매매 125,000,000원)

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡ 전용, 2026년 7월 6일 매매 77,000,000원)

본건은 전용면적 21.06㎡(약 6.37평)의 소형 도시형생활주택입니다.

감정가 93,000,000원은 주변 다세대주택의 매매가 및 면적과 비교 시, 단위 면적당 가격이 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 본건이 2021년 준공된 신축 건물이라는 점과 도시형생활주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물입니다.

외벽은 치장 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 칼라 알미늄 샷시 이중창 구조입니다.

내부에는 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 위생, 급배수, 방화방재 시설, 승강기, 지상 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

"시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 본건이 반월특수지역에 해당하여, 입주 및 매수 자격에 대하여 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인해야 한다는 점입니다. 자격 미비 시 낙찰 무효 또는 입주 불가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 건물 내부 상태에 대한 구체적인 확인이 어렵습니다. 경매 참가 전 반드시 현장 방문을 통해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

전용면적 21.06㎡(약 6.37평)은 1인 가구 주거용으로는 적합하나, 일반적인 주택 매수자에게는 협소하게 느껴질 수 있어 투자 시 소형 임대 수요층을 타겟해야 합니다.

시흥시 정왕동 지역은 산업단지 관련 인프라 시설이 일부 존재하며, 과거 하수처리장 등이 문화 시설로 재탄생하는 프로젝트가 진행된 사례가 있습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 주변 개발 및 공공 프로젝트 진행 상황을 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 시흥시 정왕동에 위치하며 전용면적 21.06㎡(약 6.37평)의 소형 주택입니다.

권리분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 특별한 권리상 문제는 없어 보입니다.

가장 중요한 확인 사항은 반월특수지역으로 인한 입주 및 매수 자격 제한 여부이며, 이 부분에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 건물 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로서 최신 설비 및 건축 기준이 적용되었을 가능성이 높습니다.

시흥시 정왕동은 국가산업단지가 밀집한 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

입주 자격 제한, 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인으로 인해 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

전용면적 21.06㎡(약 6.37평)를 기준으로, 주변 유사 지역의 다세대주택 매매 사례(50~60㎡대, 7,700만원~12,500만원)와 비교 시, 평당 가격이 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 본 건이 신축이라는 점과 도시형생활주택이라는 특수성이 반영된 것으로 보입니다.

입주 자격 확인, 내부 상태 점검, 권리 관계(채권 총액이 매우 높다는 점) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입주 자격이 확인되고 내부 상태가 양호하다는 전제 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 74,400,000원에서 83,700,000원 사이를 1차 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 반월특수지역의 입주 자격 제한이 있을 경우, 낙찰 후에도 처분이 어려울 수 있으므로, 자격 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다. 추가 유찰 가능성 및 현장 분위기를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.