나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경837 (7)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 23.92㎡ (약 7.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 반월특수지역

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로는 폭 12m~15m의 중로3류에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,160,000,000원)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없어 보입니다. (단, 지상권 관련 별도 언급 있으나 상세 내용 없음)

총 등기부채권액은 4,765,057,115원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-07

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원.

임차인은 대항력이 없어 경매로 인한 건물 명도 시 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 정왕동 일대는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 복합 주거 및 상업 지역입니다.

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

다양한 주거 형태가 혼재하고 있어 비교적 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

혐오시설에 대한 정보는 주변 환경 조사 결과 특정되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 경사지붕의 4층 건물로, 2021년 7월 16일에 사용승인되었습니다.

건물 외벽은 치장 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 칼라알미늄샷시 이중창으로 마감되었습니다.

도시가스에 의한 개별난방 설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비가 구비되어 있습니다.

현재 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 반월특수지역으로 지정된 지역의 입주 및 매수 자격 제한입니다. 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 낙찰받더라도 입주 및 명도가 불가능할 수 있습니다.

건축물대장도면이나 외부 관찰, 탐문에 의거하여 평가되었으며, 집합건물의 특성상 거주자의 프라이버시, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 하자, 수리 필요성 등에 대한 정확한 확인이 불가능했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

채권 총액이 47억 원 이상으로 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택이라는 장점이 있으나, 반월특수지역으로 인한 매수 자격 제한이라는 중대한 제약이 있습니다. 내부 상태 확인의 어려움 또한 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 자격 요건 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물 컨디션 보유.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 목적에 적합한 면적.

* 편리한 교통: 버스 정류장 인근 위치.

* 확정된 감정가: 121,000,000원의 감정가가 가격 판단의 기준 제공.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 121,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보와 비교할 때, 본건은 면적이 작지만 2021년 신축이라는 점이 큰 강점입니다. 유사 지역의 오래된 다세대 주택 매매가가 77,000,000원에서 125,000,000원 사이인 점을 감안할 때, 신축 연식의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

그러나 반월특수지역 입주/매수 자격 확인이라는 필수적인 절차와 내부 상태 미확인 리스크를 고려하여, 감정가 수준 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 118,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.