나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경837 (5)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌VI 2층 205호

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 경사지붕, 4층 건물 (사용승인일: 2021.07.16)

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 17.21㎡ (약 5.21평)

* 토지 지분: 17.2126㎡ (약 5.21평)

* 건물 면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

* 건물 지분: 19.7㎡ (약 5.96평)

* 감정가: 83,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO

* 특이사항: 공동담보 (본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었음을 의미)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 중로 3류(폭 12m~15m)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (남인천농업협동조합, 2021.08.06 접수, 1,160,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되지 않았습니다. 등기부 요약상 모든 권리가 말소 예정으로 표시되어 있어, 낙찰자는 인수하는 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (단, '지상권개요:'라는 표기가 있으나 구체적인 내용이 없어 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.02.11

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이계문 (2021.08.06)

* 근저당권: 남인천농업협동조합 (1,160,000,000원, 2021.08.06) - 말소기준권리

* 가압류: 장암농업협동조합 (628,084,968원, 2025.03.26) - 말소 예정

* 가압류: 달월신용협동조합 (2,776,972,147원, 2025.04.24) - 말소 예정

* 가압류: 병점신용협동조합 (200,000,000원, 2025.05.07) - 말소 예정

* 임의경매: 남인천농업협동조합 (1,013,137,096원, 2025.09.10) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 4,765,057,115원 (다수의 채권자가 존재하나, 대부분 말소 예정)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 시흥시 정왕동 일대는 국가산업단지와 주거 지역이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 밀집하여 주거 수요는 꾸준히 존재합니다.

* 단지 자체의 상업 시설은 제한적일 수 있으나, 시화국가산업단지 종사자들을 배후 수요로 고려할 수 있습니다.

* 도시형생활주택의 특성상 소형 가구의 수요가 예상되므로, 임대 수익률 분석 시 해당 지역의 소형 주택 임대 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 학교(시화나래중학교 등) 및 기본적인 근린 생활 시설이 있으나, 대규모 쇼핑몰 등은 거리가 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 본건이 속한 건물은 도시가스 개별난방, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 등 생활에 필요한 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매수 자격 제한: 본건은 '반월특수지역' 내에 위치하므로, 입주 및 매수 자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 매수에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 83,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택, 면적 약 54.67~58.62㎡, 매매가 77,000,000원~125,000,000원)와 비교 시, 본건(19.70㎡)의 면적 대비 감정가(약 421만원/㎡)는 주변 빌라 시세(약 131만원~219만원/㎡)보다 높게 책정되었습니다. 이는 본건의 신축 연도(2021년)와 용도(도시형생활주택)에 따른 프리미엄일 수 있으나, 시세 확인이 중요합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 따르면 내부 구조, 하자 유무(파손, 균열, 누수 등)는 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황에 근거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장에서 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용 승인된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

* 가장 중요한 리스크는 '반월특수지역' 내 위치로 인한 매수 자격 제한 여부이며, 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 감정가가 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 주변 유사 면적 및 용도의 실거래가 조사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

* 종합적으로 볼 때, 매수 자격 확인과 철저한 현장 조사를 선행한다면 투자 가치를 검토해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 소형 주택으로 실수요자 또는 1인 가구 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 후순위 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 시화국가산업단지 인근이라는 입지적 이점을 활용한 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 83,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 빌라 매매 정보는 본건보다 면적이 약 3배 가량 넓음에도 불구하고, 매매가가 77,000,000원에서 125,000,000원 범위로 조사되었습니다.

* 본건의 면적(19.70㎡) 대비 감정가(약 421만원/㎡)는 신축 연도(2021년)와 도시형생활주택이라는 점을 고려하면 일부 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 하지만 인근 다세대 빌라의 면적당 가격(약 131만원~219만원/㎡)과는 상당한 차이가 있습니다.

* 입찰 결정 시, '반월특수지역' 매수 자격 확인 결과, 내부 상태에 대한 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치를 재평가해야 합니다.

* 잠재적 리스크와 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 83,000,000원

* (주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 재확인, 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.)

* 주변 유해시설 유무 확인: 본건 주변에 유해시설 존재 여부는 직접 지도 검색 등을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.