나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경837 (4)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 19.11㎡ (약 5.78평)

토지지분: 19.1087㎡ (약 5.78평)

건물면적: 21.87㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.87㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (등기부상 남인천농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 반월특수지역

주의사항: 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

1.2. 건물 현황

건축물대장 상 사용승인일: 2021년 7월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 204호

건물 총 면적: 약 498.95㎡ (약 151평)

대지 총 면적: 약 350.5㎡ (약 106평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

건물의 주차장까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인주식회사오케이씨)

보증금: 80,000,000원

대항력: 없음

3.2. 인수 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(명시된 임차인의 경우 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.)

3.3. 등기부 요약

현재 등기부상 소유권 보존 등기 외 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리(을1 근저당권)에 의하여 촉탁 또는 경매 신청으로 인하여 대부분 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권 금액: 4,845,057,115원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* "삼성하이츠빌(2차)" (2002년 건축): 전용면적 약 58.62㎡, 매매가 77,000,000원 (약 131.3만원/㎡)

* "대성빌리지1차" (2001년 건축): 전용면적 약 54.675㎡, 매매가 100,000,000원 (약 182.9만원/㎡)

* "트윈빌" (2008년 건축): 전용면적 약 57.02㎡, 매매가 125,000,000원 (약 219.2만원/㎡)

4.2. 본건 감정가 대비 시세 분석

본건은 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 전용면적 21.87㎡에 대한 감정가는 92,000,000원입니다. 이는 약 420.7만원/㎡으로, 주변의 오래된 다세대주택 매매 사례의 제곱미터당 가격보다 상당히 높습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 도시형생활주택이라는 용도, 그리고 산업단지 인근의 특수성을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 매매 정보는 주로 면적이 넓은 다세대주택이므로, 본건의 소형 도시형생활주택과 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 2021년 7월 16일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 칼라알미늄샷시 이중창 구조입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기, 지상 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

* 주차: 건물 내 13대의 옥외 주차 공간이 있습니다.

5.2. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 반월특수지역 관련 규제

본건은 국가산업단지 내 특수지역(반월특수지역)에 해당하여, 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 한국산업단지공단 경기입주지원센터를 통해 반드시 필요합니다. 이는 잠재적 매수자를 제한할 수 있는 요인이 됩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조 및 하자 여부에 대한 상세 조사가 불가능했습니다. 천정, 벽체, 바닥, 창호 등의 파손, 균열, 누수 현상 및 난방, 급수, 위생, 소방 설비 등의 수리 필요 여부를 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.3. 소형 면적의 제약

전용면적 21.87㎡(약 6.6평)은 1인 가구 또는 특정 임대 목적에 적합하나, 일반적인 주택 거래 시 수요층이 제한될 수 있으며, 추후 매각 시 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 복합 채무 내역

등기부상 총 채무액이 약 48억원 이상으로 매우 높습니다. 비록 대부분 말소될 예정이지만, 과거 건물 자체의 재정 상태가 매우 불안정했음을 시사하며, 향후 관리비 연체 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 산업단지 인근 특성

반월국가산업단지 내에 위치하므로, 산업 시설 운영에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신식 시설을 갖춘 소형 주거 공간입니다. 반월특수지역이라는 입지적 특성상 산업단지 관련 종사자 등 특정 수요층에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 또한, 권리관계가 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 하지만, 반월특수지역 내에서의 매수 자격 확인이 필수적이며, 내부 상태에 대한 철저한 사전 점검이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 반월국가산업단지 인근으로 직주근접 수요 기대

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 기대 가능

* 대부분의 권리관계가 말소 예정으로 권리 분석이 비교적 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다. 주변의 오래된 다세대주택 사례와 비교 시 제곱미터당 가격은 높으나, 신축 건물과 도시형생활주택의 특성을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 반월특수지역 내 매수 자격 확인이라는 제약 조건과 내부 상태 미확인이라는 변수를 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

입찰 시에는 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 매수 자격 및 관련 규정을 반드시 확인하시고, 내부 상태를 직접 확인하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.