나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2025타경837 (2)

• 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층202호

• 건물명: 대풍아트빌VI

• 신주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 (정왕동)

• 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

• 감정가: 98,000,000원

• 토지면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

• 토지지분: 20.3319㎡ (약 6.15평)

• 건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

• 건물지분: 23.27㎡ (약 7.04평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 남OOOO

• 총 층수: 4층 (본건 2층)

• 사용승인일: 2021년 07월 16일

• 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

• 설비: 도시가스 개별난방, 위생/급배수, 방화방재, 승강기, 주차장 설비 구비

• 특이사항: 공동담보, 반월특수지역

• 주의사항: 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인 요망 (반월특수지역임)

1.1. 입지조건

• 위치: 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재함.

• 주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

• 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 수준임.

• 도로 상태: 중로3류 (폭 12m~15m)에 접합되어 있음.

• 토지 이용 계획:

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로3류 (폭 12m~15m) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 국가산업단지 (산업입지 및 개발에 관한 법률)

* 특수지역 (반월특수지역) (산업입지 및 개발에 관한 법률)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

• 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 산업단지 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 국가산업단지 및 특수지역에 포함되어 있어 주변 지역의 특성을 감안해야 함.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2021년 08월 06일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당 (을1)임.

• 권리 소멸: 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정임.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

• 채무 총액: 등기부채권 총액은 약 4,765,057,115원으로 파악됨. 이는 본 물건에 설정된 다수의 채무 현황을 보여주나, 매각으로 소멸될 권리임.

• 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의 필요: 임대 관계가 미상인 점은 인수 금액은 없더라도 추가적인 확인이 필요하며, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 함.

1.3. 상권분석

• 주요 상권 특성: 본 물건은 시흥시 정왕동의 국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 주거 기능과 산업단지 배후 기능을 동시에 갖고 있음.

• 잠재 수요: 시화국가산업단지 및 인근 산업체의 근로자들을 주 수요층으로 예상할 수 있으며, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 기대됨.

1.4. 생활정보

• 건축물 현황: 2021년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물임. 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 개별난방, 승강기, 주차 시설 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

• 단지 규모: 전체 건물은 4층이며, 본건은 202호임. 총 17세대가 거주하는 집합건물임.

• 교통 및 편의 시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함. 주변 편의시설 및 상업 시설은 인근 지역 개발 현황에 따라 다를 수 있으나, 산업단지 배후 지역으로서 기본적인 생활 편의는 갖추어진 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

• 입주 및 매수 자격 제한: 본건이 반월특수지역에 속해 있어, 한국산업단지공단의 경기입주지원에 반드시 확인해야 하는 입주 및 매수 자격 제한 사항이 있을 수 있음. 이에 대한 사전 확인은 필수적임.

• 내부 상태 미확인: 집합건물의 특성상 거주자의 프라이버시 침해, 잠금장치 등으로 인해 정확한 내부 구조, 하자 유무(천정, 벽체, 바닥, 창호, 설비 등) 확인이 불가하였음. 이는 추후 수리비 발생 가능성으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 외부 관찰 및 탐문을 통해 최대한 확인해야 함.

• 임대 관계 불분명: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

• 본건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 노후도는 낮아 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됨.

• 시화 국가산업단지 및 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

• 다만, 반월특수지역이라는 특수성으로 인한 입주/매수 자격 확인의 번거로움, 내부 상태 미확인으로 인한 리스크, 임대 관계 불분명 등은 신중한 접근이 요구됨.

• 철저한 현장 조사와 관련 기관 문의를 통해 리스크를 해소하고 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

• 신축급 소형 주거 상품: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적 23.27㎡(약 7평)의 실용적인 공간.

• 산업단지 배후 주거지: 시화 국가산업단지 근로자 등 고정적인 임차 수요 확보 가능성.

• 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 9,800만원을 기준으로, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 가치 증대.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 98,000,000원

• 시세 분석: 제공된 주변 다세대주택 매매 정보(2026년 7월 기준, 54.675㎡ 1억원, 57.02㎡ 1억 2500만원, 58.62㎡ 7천7백만원)와 비교할 때, 본건(23.27㎡, 2021년 준공)의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 건물의 신축 연차 및 용도(도시형생활주택)를 감안하면 적정 수준으로 판단됨. 주변 다세대 주택과의 직접적인 비교는 면적 및 연식 차이로 인해 제한적임.

• 종합적인 고려사항: 신축급 건물이라는 점, 시화 국가산업단지라는 입지적 특성, 그러나 반월특수지역의 제한 가능성 및 내부 미확인 리스크 등을 고려했을 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

• 예상 입찰가: 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 최초 입찰 시에는 감정가 수준인 98,000,000원 이상에서 신중하게 접근하는 것을 추천함.

* 입찰 전 반드시 권리 관계, 임대차 관계, 입주 자격, 건물 내부 상태 등을 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.