나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경837 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층203호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 18.40㎡ (5.56평)

건물면적: 21.06㎡ (6.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당함. 특히, 반월특수지역 및 국가산업단지로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 입주 및 매수 자격 확인이 필수적임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑1 (소유권보존): 접수 2021-08-06, 권리자: 이계문, 말소: -

* 을1 (근저당권): 접수 2021-08-06, 권리자: 남인천농업협동조합, 금액: 1,160,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 을2 (전세권설정): 접수 2021-08-12, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 80,000,000원, 말소: 말소

* 갑2 (가압류): 접수 2025-03-26, 권리자: 장암농업협동조합, 금액: 628,084,968원, 말소: 말소, 비고: 대전지방법원 논산지원의 가압류 결정(2025카합50009)

* 갑3 (가압류): 접수 2025-04-24, 권리자: 달월신용협동조합, 금액: 2,776,972,147원, 말소: 말소, 비고: 수원지방법원 2025카단51477

* 갑4 (가압류): 접수 2025-05-07, 권리자: 병점신용협동조합, 금액: 200,000,000원, 말소: 말소, 비고: 수원지방법원 2025카단504447

* 갑5 (임의경매): 접수 2025-09-10, 권리자: 남인천농업협동조합, 금액: 1,013,137,096원, 말소: 말소, 비고: 수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정(2025타경837 )

등기부채권 총액: 4,845,057,115원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인주식회사오케이씨), 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(본 경매물건의 경우, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 확인됩니다.)

* 특이사항: 본건은 집합건물로서 내부 구조 및 하자 여부 등은 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 상황에 의거하여 평가되었으며, 정확한 내부 확인이 불가하므로 경매 참가 시 직접 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매/임대 정보 분석 결과, 본건과 유사한 '다세대' 주택 유형의 실거래 사례가 확인됩니다. 그러나 해당 사례들은 건물의 연식(2001~2008년) 및 전용면적(54.67㎡ ~ 58.62㎡)이 본건(2021년 완공, 21.06㎡)과 차이가 있습니다.

* 최근 매매 사례:

* 대성빌리지1차 (다세대, 건축년도: 2001): 54.68㎡, 실거래가: 100,000,000원, 거래일: 2026-07-13

* 트윈빌 (다세대, 건축년도: 2008): 57.02㎡, 실거래가: 125,000,000원, 거래일: 2026-07-11

* 삼성하이츠빌(2차) (다세대, 건축년도: 2002): 58.62㎡, 실거래가: 77,000,000원, 거래일: 2026-07-06

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 면적이 작아 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로 고려될 수 있습니다. 인근 산업단지 근로자 등 수요층을 고려할 때, 신축 소형 주택으로서의 가치를 가질 수 있으나, 제공된 유사 사례와의 직접적인 가격 비교에는 면적 및 건물 유형 차이를 충분히 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 현황: 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕의 4층 건물 중 2층 203호이며, 2021년 7월 16일에 사용 승인되었습니다.

* 건물 외부: 치장 석재마감 등

* 건물 내부: 벽지도배 및 일부타일 마감 (자세한 내부 상태는 현장 확인 필요)

* 창호: 칼라알미늄샷시 이중창

* 이용상태: 현재 도시형 생활주택으로 이용중입니다.

* 설비내역: 도시가스 개별난방, 기본적인 위생/급배수 시설, 방화방재 시설, 승강기, 지상 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매수 자격 제한: 본건 소재지는 반월특수지역 및 국가산업단지로 지정되어 있어, 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다. 한국산업단지공단 경기입주지원에 사전 확인이 반드시 필요합니다. 자격 미달 시 낙찰받더라도 소유권 이전이나 입주에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 집합건물의 특성상 임대관계, 프라이버시 침해, 잠금장치 등으로 인해 정확한 내부 구조, 하자 여부(균열, 누수, 설비 문제 등) 확인이 어려웠습니다. 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 48억원 이상으로 매우 높아, 채무자가 다수 존재하며 경매 진행의 원인이 되었음을 알 수 있습니다. 이는 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 소형 면적 및 복합 지역: 21.06㎡의 소형 면적으로, 일반적인 주택 시장보다는 산업단지 종사자 등 특정 수요층을 대상으로 할 가능성이 높습니다. 일반적인 아파트/빌라 시장과는 다른 수요층을 고려해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 사용 승인된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 집합건물로서 기본적인 편의시설도 잘 구비되어 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 소재지가 반월특수지역 및 국가산업단지라는 점입니다. 이로 인해 입주 및 매수 자격에 대한 철저한 사전 확인이 필수적이며, 자격 미달 시 낙찰의 무효 또는 소유권 취득 불가 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 상태의 정확한 확인이 어려운 점, 높은 총 채권액으로 인한 복잡한 권리관계 가능성 등도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

신축 소형 주택이라는 점은 1인 가구 또는 특정 수요층에게 매력적일 수 있으나, 주변의 유사 거래 사례와는 면적 및 건물 유형에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 감정평가액(89,000,000원)을 기준으로 하되, 잠재적 리스크와 자격 요건 확인 비용을 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 21.06㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합하여 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 근로자 등 배후 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 매수 자격 확인 필수)

* 편리한 교통 및 기반시설: 중로에 접하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 기본적인 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 데이터는 본건과 면적 및 건물 유형(다세대)에서 차이가 있어 직접적인 시세 적용에 한계가 있습니다. (예: 54~58㎡ 규모의 다세대 주택 실거래가 약 7천만 원 ~ 1억 2천만 원).

본건은 21.06㎡의 소형 면적임에도 불구하고 2021년 신축이라는 점과 감정평가액이 89,000,000원임을 고려할 때, 잠재적 수요층의 관심을 끌 수 있는 가격 범위 내에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

특히, 반월특수지역 및 국가산업단지라는 특성상 입주 및 매수 자격 확인이 선행되어야 하며, 이 조건 충족 여부에 따라 시장 가치가 달라질 수 있습니다.

종합적인 고려 시, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 안전마진 확보 및 리스크 요소를 감안하여, 약 90% ~ 100% 수준인 80,100,000원 ~ 89,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 현지 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.