나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [6] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 안산지원 2025타경848 (6)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2, 장현노블레스 3층 304호 (신주소: 경기도 시흥시 인선길 21)

건물명: 장현노블레스

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 656,000,000원

토지면적: 57.52㎡ (약 17.40평)

토지 지분: 57.52㎡ (약 17.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.48㎡ (약 30.69평)

건물 지분: 101.48㎡ (약 30.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

건축물 층수: 지하 2층, 지상 5층 중 3층

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 상가지대로서 성숙 중에 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 건물은 북측 및 남측으로 각각 중로변에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 각종 용도지역 및 지구 관련 규제를 받고 있습니다.

주변에 학교 시설이 위치하고 있으나, 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자는 하OOO (하나은행)이며, 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

- 임차인: 양승제

- 보증금: 230,000,000원

- 차임: 19,743,000원

- 전입일자(사업일자): 2023년 4월 24일

- 대항력: 있음

- 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액은 4,852,434,341원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 점차 발전하고 있는 형태를 보이고 있습니다.

건물의 주요 용도는 제2종근린생활시설로, 현재 병원(상호명: 우리의원)으로 이용되고 있어 안정적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

주변 시설: 본건 인근에 장곡중학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 기타 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

본건은 유동화 물건으로, 복잡한 금융 구조를 가질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(양승제)이 존재하며, 보증금 230,000,000원이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인과의 관계는 주의가 필요합니다.

공동담보 물건으로, 연대 채무에 대한 위험성이 존재할 수 있습니다.

주의사항으로, 현재 본건 304호는 벽체 구분 없이 의원으로 일괄 사용 중이며, 경계표지 미설치 및 건물번호표지 미부착 상태입니다. 다만, 경계벽 제거는 일시적이고 복원이 용이하다는 감정인 사실조회 회신서가 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동의 성장 중인 상권에 위치한 제2종근린생활시설로, 현재 안정적으로 병원으로 이용되고 있다는 장점이 있습니다. 교통 및 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 리스크 요소를 가지고 있으며, 내부의 일시적인 구조 변경 상태도 고려해야 합니다. 종합적으로는 입지 및 현재 이용 상태를 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있으나, 권리관계 및 내부 상태에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

안정적인 상업지대에 위치하며, 제2종근린생활시설로서 병원 등 전문 업종 운영에 적합합니다.

현 시점 기준, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 656,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 잠재적 가치 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.