나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [7] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경848 (7)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 305호

감정가: 664,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층

준공년도: 2022년 05월 12일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 58.19㎡ (약 17.61평)

토지 지분: 58.190999999999995㎡ (약 17.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 102.66㎡ (약 31.08평)

건물 지분: 102.66㎡ (약 31.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.5. 주의 및 특이 사항

* 본건은 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중임. (경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착)

* 다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보임. (2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조)

* 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 근린생활시설 등이 밀집한 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.2. 교통 접근성

차량 통행이 용이하며, 주변 도로망을 통한 도심 및 인근 지역 접근성이 양호함.

본건 북측 및 남측으로 중로변에 접하고 있어 차량 접근에 유리함.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에 장곡중학교가 위치하며, 상업지구가 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임.

주요 검색 결과에서 본건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없어 보임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권공동담보목록 (을1)임.

경매개시결정 등기(갑8) 및 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 19,743,000원 (연액 추정)

* 전입일자(사업자등록일): 2023-04-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (경매 법원 명시)

임차인 양 은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 배당받지 못할 가능성이 있으며, 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 실제 보증금 반환 및 법적 절차에 따른 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 함.

3.3. 등기부 현황 요약 (말소기준권리 이후 권리)

* 소유권이전 (매매): 양승제 (2023-07-13)

* 근저당권: 하나은행 (2023-07-13, 4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 하나은행 (2025-09-12, 3,908,131,256원)

* 압류: 시흥시 (2026-04-16)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2026-06-09, 52,434,341원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-06-17)

3.4. 등기부 채권 총액

총 4,852,434,341원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 미상)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 장현노블레스 건물은 근린생활시설 용도로 건축되었으며, 현재 3층 305호는 '우리의원'의 일부로 사용 중임.

주변 상권은 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 형성되는 지역임.

4.2. 입지 장점

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 시설 유지 가능성이 높음.

* 병원, 아동 발달 클리닉 등으로 활발히 이용되고 있어 업종 전환 시에도 긍정적 영향 예상.

* 장곡중학교 인근 및 대로변 접지로 가시성 및 접근성이 양호함.

4.3. 잠재력

본건이 포함된 지역은 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 장곡중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호하여 교육 환경이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교통 및 편의 시설

* 대중교통: 인근 버스 정류장을 통한 시내버스 노선 이용 편리.

* 도로망: 중로변에 접하여 차량 이동 용이.

* 편의 시설: 상업지구 내 위치하여 상점, 식당 등 다양한 편의시설 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 양 은 대항력을 보유하고 있어, 보증금 230,000,000원의 처리 문제가 발생할 수 있음.

다만, 경매 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 보이나, 배당 순위 및 실제 배당 금액에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 일괄 사용 및 복원 가능성

본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)가 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중임.

경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이하다는 감정평가사의 의견이 있으나, 원상 복구에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 48.5억원에 달하여, 경매 진행 과정에서 채권 총액 대비 낙찰가율이 중요하게 작용할 수 있음.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 근린상가로, 신축 건물이며 상권이 발달하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

현재 의원으로 사용 중인 점, 인근의 학교 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 점은 긍정적 요소임.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 여러 호실이 일괄 사용되고 있어 원상 복구 가능성 검토 필요, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

특히, 임차인의 보증금 처리 문제와 일괄 사용으로 인한 원상 복구 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 상업지구 내 위치하여 업종 전환 및 임대 수익 창출 가능성.

* 개발 중인 지역에 포함되어 향후 지가 상승 및 상권 활성화 기대.

* 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 664,000,000원이며, 현재 임차인 양 의 보증금 230,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 부담할 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인, 일괄 사용으로 인한 복원 가능성, 높은 채권 총액 등 여러 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 65~75% 수준인 430,000,000원에서 498,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 권리 관계 재확인, 향후 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.