나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [8] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경848 (8)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 306호

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.859㎡ (약 6.31평)

건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

건물지분: 36.8㎡ (약 11.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

건물 사용승인일: 2022년 5월 12일

건물 총 층수: 지하 2층, 지상 5층

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중임 (경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착). 다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 등 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 중로 1류 및 중로 3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 19,743,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 4월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 현재 거주하며 사업자 등록을 한 것으로 보이며, 법적으로 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 7월 13일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 본 경매 사건의 채권자(하나은행)는 2025년 1월 16일자 임의경매를 신청하였습니다. (갑9)

* 본 경매로 인하여 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 권리(갑6~갑12)는 말소될 예정입니다.

* 특이사항으로, 2023년 7월 13일자 양승제 명의의 소유권 이전 등기(갑7)가 존재합니다. 이는 현재 소유주가 임차인과 동일인일 가능성을 시사하나, 권리분석상으로는 양승제 씨는 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 시흥시 장곡동 일대는 근린생활시설 및 주택이 혼합된 지역으로, 성숙 중인 상가지대로 평가됩니다. 주변에 장곡중학교가 인접해 있어 학생 및 배후 주거지 수요가 있습니다. 본건은 현재 '우리의원' 및 부설 아동발달클리닉으로 이용되고 있어, 특정 의료 서비스 업종에 대한 수요가 있는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

본 물건 인근에는 장곡중학교 외 다수의 학교와 근린상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 시흥시청 관련 정보에 따르면 장곡동 및 인근 지역은 공공주택지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

주차 및 교통:

차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 양승제 씨는 대항력을 보유하고 있어, 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 임차인과의 명확한 협의나 법적 검토가 필수적입니다. 보증금 미회수 시 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

* 물리적 이용 현황: 본 물건은 벽체 구분 없이 의원으로 일괄하여 이용 중이며, 경계표지 미설치 및 건물번호표지 미부착 상태입니다. 이는 향후 단위 세대 구분 및 관리 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 감정인 사실조회 회신서에 따르면 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 내부 정보 파악이 제한적일 수 있으며, 매각 절차 진행 시 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 과정에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동 장현노블레스 상가로, 현재 병원 및 아동발달클리닉으로 사용 중입니다. 장곡중학교 인근에 위치하며 성숙 중인 상가지대의 이점을 가지고 있습니다. 건물 상태는 비교적 신축(2022년 사용승인)으로 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 양승제 씨의 존재입니다. 230,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 이는 감정가 225,000,000원을 초과하는 금액으로, 단순 감정가 기준으로는 투자 가치가 낮아질 수 있습니다. 또한, 법적 인수 보증금 0원이라는 정보와의 불일치는 심각한 리스크로 작용합니다.

물리적으로 구분되지 않은 점, 유동화 물건이라는 특성 또한 신중한 접근을 요구합니다. 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 임차인과의 직접적인 소통 및 보증금 인수 조건 확인, 그리고 전문가를 통한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 특정 의료/클리닉 업종의 수요 지역: 아동발달클리닉 등 특화된 의료 서비스가 운영되고 있다는 점은 해당 업종에 대한 지역 수요가 있음을 시사합니다.

* 지역 개발 잠재력: 시흥시의 도시 계획 및 공공주택지구 지정 등은 향후 지역 성장 및 상권 활성화 가능성을 보여줍니다.

* 실사용 목적 투자: 병원이나 클리닉 운영 경험이 있다면, 현 시설을 활용하여 즉시 영업을 개시할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 감정가: 225,000,000원

* 임차인 보증금: 230,000,000원

만약 임차인 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 전액 인수해야 한다면, 실질적으로 추가 비용이 발생하므로 감정가 이하, 나아가서는 보증금 금액에 근접하거나 그 이하로 입찰가를 결정해야 합니다.

반대로, 법원에서 제시한 '인수 보증금 합계: 0원'이 유효하여 보증금 인수 의무가 없다면, 감정가 225,000,000원 및 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만 임차인의 대항력 존재 및 보증금 관련 불확실성이 크므로, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법률적 판단 및 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가를 결정해야 합니다. 신중한 접근이 요구되며, 예상 투자 수익률 및 위험 부담을 충분히 고려하여 입찰 금액을 결정하시길 권고합니다.

주변 시설 검색 결과, 시흥시 장곡동 904-2 일대에는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 학교가 있으며, 상업 및 주거 지역이 혼합된 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.