나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [9] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본물건정보

본건은 경기도 시흥시 장곡동 904-2번지에 소재한 장현노블레스 3층 307호 건물입니다.

건축물대장상 소재지는 경기도 시흥시 인선길 21 (장곡동)이며, 건물명은 장현노블레스입니다.

본 건물은 제2종 근린생활시설로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 감정가및면적정보

감정평가액은 422,000,000원입니다.

토지 면적은 39.00㎡ (약 11.79평)이며, 건물 면적은 68.80㎡ (약 20.81평)입니다.

토지 지분 면적은 38.99799999999999㎡ (약 11.79평)이고, 건물 지분 면적은 68.8㎡ (약 20.81평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 안산지원 2025타경848 (9)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 하OOO (하나은행으로 추정)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, 장곡중학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

접근 도로로는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한해 토지거래계약허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동 담보 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인현황(양 )

현재 임차인 양 씨가 거주 중이며, 2023년 4월 24일 전입(사업)하였습니다.

보증금은 230,000,000원이며, 차임은 19,743,000원으로 기재되어 있습니다.

임차인은 대항력이 있습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 기재되어 있지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인의 보증금 및 차임 정보는 제공되었으나, 차임 액수가 비정상적으로 높아 실제 계약 내용을 확인하거나 연세 등 그 성격을 파악할 필요가 있습니다. 또한, 대항력 있음에도 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 점은 면밀한 확인이 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리및소멸/인수여부

말소기준권리인 하나은행 근저당권(을1)보다 늦게 설정된 모든 권리(갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 양 씨의 경우, 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 낙찰 시 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도및건물이용현황

본건은 제2종 근린생활시설로서, 현재 '우리의원' 및 '우리의원 부설 아동발달클리닉'으로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 307호로 구분되어 있으나, 실제로는 301호~305호 (5개호) 및 306호~307호 (2개호)가 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 사용 중입니다.

이는 공부와의 차이 사항이며, 경계벽 제거는 일시적이고 복원이 용이한 것으로 보인다는 감정인 의견이 있습니다.

4.2. 주변상업시설

본건 주변은 근린생활시설이 발달한 상업지역입니다.

장곡중학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 건물 및 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 장곡중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

대항력 있는 임차인 양 씨가 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 낙찰 후 예상치 못한 명도 및 보증금 인수 책임이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 공동담보및채무총액

본건은 공동 담보 물건으로, 등기부상 채무 총액이 4,852,434,341원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매의 근본 원인이 된 채무 규모가 크다는 것을 시사합니다.

6.3. 내부이용현황(일괄이용)

301호부터 307호까지 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 내부 이용 현황은, 원상 복구 비용 발생 또는 내부 구조 변경 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 복원이 용이하다는 의견이 있어 그 정도는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 공공주택지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 신축, 증축, 개축 시 건축법 및 관련 규제에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 시흥시 장곡동 장현노블레스 내 제2종 근린생활시설로, 현재 의원으로 사용 중입니다. 장곡중학교 인근의 상업 지역에 위치하며 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 0원'이라는 특이사항, 내부 이용 현황의 공부상 차이, 그리고 높은 채무 총액 등은 주요 검토 및 주의가 필요한 사항입니다.

8. 투자포인트

* 시흥시 장곡동의 상업 지역 내에 위치하여 접근성 및 유동 인구 확보에 유리할 수 있습니다.

* 현재 의원으로 사용 중인 점은 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사하며, 업종 전환 시에도 활용도가 높을 수 있습니다.

* 일괄 사용 중인 내부 공간은 필요에 따라 구조 변경 및 활용도 증대를 꾀할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 422,000,000원

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 이에 대한 정확한 사실관계 파악 및 추가 보증금 인수 가능성을 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 인수 금액 확정 (배당표 확인 필수)

* 주변 유사 상가 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사

* 경매 물건의 각종 권리 관계 및 채무 총액의 안정성 재확인

* 시흥시 장곡동 지역의 향후 발전 가능성 및 시장 동향 분석

따라서, 본건의 경우 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 규명하고, 조사된 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.