나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [2] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경848 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2, 장현노블레스 2층 207호

용도: 근린상가

감정가: 468,000,000원

토지면적: 39.00㎡ (약 11.8평)

토지지분: 38.99799999999999㎡ (약 11.8평)

건물면적: 68.80㎡ (약 20.8평)

건물지분: 68.8㎡ (약 20.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 유동화 물건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대로서, 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조 및 (철근)콘크리트 지붕으로 이루어진 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 페인트 마감이며 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.2. 4.토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 함께 등고평탄한 2필지의 일단으로 이용 중이며, 대체로 가장형입니다. 현재 근린생활시설 건부지로 사용되고 있습니다.

1.2. 5.인접 도로상태

본건은 북측 및 남측으로 각각 중로에 접해 있습니다.

1.2. 6.토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

1.2. 7.건축물 현황

건물명은 "장현노블레스"이며, 주용도는 제2종근린생활시설입니다. 건물은 지하 2층, 지상 5층 규모이며, 총 연면적은 5,251.77㎡입니다. 건폐율은 59.11%, 용적률은 229.9%입니다. 준공일은 2022년 5월 12일입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2.주요 권리 내역

등기부등본상 주요 권리로는 하나은행의 근저당권(말소기준권리), 하나은행의 임의경매 개시결정, 시흥시 및 시흥세무서장의 압류, 우리금융캐피탈의 가압류 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 약 4,852,434,341원입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 완료 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부요약 상 특이사항 없음)

1.3. 4.임차인 현황

* 양

보증금: 230,000,000원

차임: 19,743,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-24

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 양 은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당을 통해 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 실제 배당표 확정 시 변동 가능성은 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설이 밀집된 상업지역입니다.

1.4. 2.주요 이용 업종

현재 본 물건은 병원(상호명: 우리의원) 및 부설 아동발달클리닉으로 이용되고 있으며, 비교적 안정적인 업종으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

"장곡중학교"가 인근에 위치하고 있습니다. (추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

임차인 양 에게 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 위험은 낮을 것으로 보입니다. 그러나 배당 여부에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 2.유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화증권(ABS) 발행과 관련된 복잡한 채권 구조가 있을 수 있습니다. 이는 채권 추심 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 3.공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 최초 채무가 여러 담보물건에 걸쳐 설정되었을 가능성이 있습니다. 이 경우, 본 건의 낙찰가 일부가 공동 담보로 제공된 다른 물건의 채권 변제에 사용될 수 있습니다.

1.6. 4.토지 이용 제한

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 공공주택지구, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동 소재의 신축(2022년 준공) 상가 건물로, 병원 및 아동 발달 클리닉으로 현재 이용 중입니다. 학교 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물

* 병원, 아동 발달 클리닉 등 안정적인 업종으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상

* 학교 인근 위치로 잠재적 고객 확보 용이

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없음

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 주변 상권 시세 조사 및 임대료 수준 파악

* 최근 유사 물건 낙찰 사례 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 상세 조사

* 임차인 명도 가능성 및 예상 비용 산정

* 토지이용계획, 지구단위계획 등 추가 규제 사항 확인

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.