나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [3] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경848 (3)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층301호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (을1 등기상 하나은행으로 확인됨)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 65.57㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.566㎡ (약 19.83평)

건물면적: 115.67㎡ (약 35.00평)

건물지분: 115.67㎡ (약 35.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

건축년도 (사용승인일): 2020년 12월 29일 (2022년 05월 12일 사용승인)

건물 층수: 총 5층 중 3층

1.3. 감정가 및 경매 개요

감정가: 748,000,000원

등기부채권 총액: 4,873,152,766원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대로 이루어져 있어, 주위 환경은 무난한 편입니다.

본건이 포함된 장현지구는 시흥시 중심부에서 수도권 남부를 대표하는 신도시로 개발되고 있으며, 지속적인 인구 유입 및 도시 기반시설 확충이 진행 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2026년 경강선 장곡역 개통 예정으로, 향후 서울 및 수도권 접근성이 크게 개선될 전망입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 중로1류 및 중로3류 도로에 접하고 있으며, 성장관리권역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 지역·지구 지정이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 접수일자 2023-07-13)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 약 48.73억원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

임차인: 양승제

보증금: 230,000,000원

차임: 19,743,000원 (월세로 추정)

전입/사업자등록일: 2023-04-24

대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

* 임차인 양 씨는 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수했을 가능성도 있습니다.

* 경매 입찰 시, 해당 임차인의 정확한 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 권리분석이 필요합니다.

3.3. 주요 등기 사항 요약

* 갑6: 주식회사다솜이앤지 신탁등기말소 (접수 2023-07-13)

* 갑7: 양승제 소유권 이전 (매매, 접수 2023-07-13)

* 을1: 하나은행 근저당 (말소기준권리, 공동담보목록, 금액 48억원, 말소)

* 갑8: 삼성카드 가압류 (말소)

* 갑9: 하나은행 임의경매 (말소)

* 갑10: 시흥시 압류 (말소)

* 갑11: 우리금융캐피탈 가압류 (말소)

* 갑12: 시흥세무서장 압류 (말소)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 현재 '우리의원'으로 사용 중이며, 301호부터 307호까지(총 7개 호실) 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용하고 있습니다.

건물 전체가 제2종근린생활시설로, 다양한 상업 및 업무 용도로 활용 가능합니다.

4.2. 상권 특성

주변은 근린생활시설이 발달한 상가지대로, 성숙 단계에 있습니다.

장현지구 개발과 함께 상권이 지속적으로 활성화될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 인프라

본건 인근에 "장곡중학교"가 위치하고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

장곡역 개통 예정으로 인해 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 양 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억 3천만원의 인수 가능성을 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '대항력 있음'이라는 정보 간의 상충 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용 관련 특이사항

현재 본 건은 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중이며, 경계표지 미설치 및 건물번호표지 미부착 상태입니다.

다만, 감정평가서상 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 판단되었습니다.

6.3. 기타 법적 제한

본건 토지는 성장관리권역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하여 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 장곡동에 위치한 근린상가로, 현재 '우리의원'으로 사용 중입니다.

대항력 있는 임차인 양 씨의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 주요 권리분석 포인트입니다. 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

건물 내 일부 벽체 구분이 없는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

2026년 경강선 장곡역 개통 예정으로 향후 교통 접근성 개선이 기대되며, 이는 지역 상권 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

장현지구 개발과 함께 꾸준히 발전하고 있는 상권에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2026년 경강선 장곡역 개통 예정으로 인한 교통 환경 개선 및 역세권 가치 상승 기대.

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종 전환 가능성 보유.

* 현재 의원으로 사용 중으로, 안정적인 임대 수요 및 사업 운영 가능성.

* 시흥 장현지구 개발에 따른 지속적인 상권 활성화 및 인구 유입 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 748,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석상 합계 0원)

* 예상 입찰가는 감정가 및 시장 상황, 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 임차인 보증금 인수 가능성이 있다면 해당 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.