나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [5] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경848 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 887,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2, 장현노블레스 3층 303호

용도: 근린상가 (현재 병원으로 이용 중)

토지면적: 77.79㎡ (약 23.53평)

토지 지분: 77.787㎡ (약 23.53평)

건물면적: 137.23㎡ (약 41.51평)

건물 지분: 137.23㎡ (약 41.51평)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 5층 중 3층

외벽: 돌붙임 등 마감

내벽: 몰탈 위 페인트 및 내부 인테리어 마감

창호: 샷시창

이용상태: 현재 '우리의원' 및 아동발달클리닉으로 이용 중 (301호~305호, 306호~307호는 벽체 구분 없이 일괄 이용)

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 장곡동, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 3류(폭 12~15m) 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한해 토지거래계약 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 약 48억 5천만원에 달합니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전(갑7)은 양승제 명의로 2023년 7월 13일 매매를 원인으로 등기되었습니다.

임의경매 개시 결정(갑8)은 하나은행 채권으로 2025년 9월 12일 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 양승제 (양 )

보증금: 230,000,000원

차임: 19,743,000원 (연간 차임으로 추정됨)

전입/사업자등록일: 2023년 4월 24일

대항력: 있음

확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되기 때문일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 배당이 완료되지 않거나 부족할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 존재합니다. 해당 보증금 2억 3천만원에 대한 인수 여부는 실제 경매 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 양승제는 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됨을 시사하지만, 실제 인수 부담 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 것이 없습니다. (단, 지상권 개요가 없다는 점은 특이사항으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 업종

본 물건은 제2종근린생활시설로, 현재 '우리의원' 및 아동발달클리닉으로 이용 중입니다.

주변 상업 시설 역시 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 의료 시설 입지에 적합한 상권입니다.

4.2. 상주인구/유동인구

장곡중학교 인근에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 성숙 중인 상가지대로서 잠재적인 고객층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장곡중학교가 인접해 있으며, 기본적인 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 용이하여 시흥시 내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

양승제 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입/사업자등록일을 가지고 있어 대항력이 있습니다. 보증금 2억 3천만원의 인수 가능성이 존재하며, 이는 낙찰 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 배당을 통한 변제를 예상케 하지만, 위험 요소로 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 벽체 구분 없는 일괄 이용

301호부터 307호까지 총 7개 호실이 벽체 구분 없이 '의원'으로 일괄 사용 중입니다. 경계벽 제거는 일시적이고 복원이 용이하다는 점이 확인되었으나, 이는 기존 구분 소유 관계와 실제 이용 상태 간의 차이를 의미하며, 향후 분할 사용 또는 매각 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화에 관한 법률에 따른 특수한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 채무의 규모가 크거나, 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 물건이 묶여 경매에 나왔음을 시사하며, 경매 취하나 취하 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 제한

공공주택지구, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 장곡동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 현재 병원 용도로 활발히 이용되고 있어 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 장곡중학교 인접 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성, 그리고 여러 호실이 일괄 이용되고 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 유동화 물건 및 공동담보 등의 특수 물건 정보는 권리 관계의 복잡성을 더합니다.

8. 투자 포인트

* 장곡동 지역 내 상업 시설 수요: 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 의료 시설 적합성: 병원 용도로 활용 중이며, 지속적인 수요 기대.

* 낮은 입찰 경쟁률 기대: 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리 관계로 인해 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 887,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 양승제(양 )의 보증금 230,000,000원 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

예상 입찰가는 이러한 권리 관계, 임차인의 배당 여부, 명도 비용, 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 잠재적 인수 비용 및 경매 물건의 특수성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.