나이스옥션 법원경매 안산 2025타경848 [4] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하고 있는 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 및 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임. 기호(3) ~ 기호(7) : 병원(상호명 : 우리의원) 부설 아동발달클리닉으로 이용중임. 기호(8), 기호(9) : 병원(상호명 : 우리의원) 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 가장형이며, 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 각각 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 301호~305호(5개호) 및 306호~307호(2개호)의 경우 각각 벽체 구분없이 일괄하여 이용중임.

물건 비고

벽체구분 없이 일괄하여 의원으로 이용중임(경계표지 미설치, 건물번호표지 미부착).다만, 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보인다는 2026. 7. 31.자 감정인 사실조회 회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경848 (4)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 3층 302호

용도: 제2종근린생활시설 (병원, 아동발달클리닉 등)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 5월 12일

감정가: 782,000,000원

토지 면적: 68.52㎡ (약 20.73평)

건물 면적: 120.89㎡ (약 36.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

도로상태

본건은 북측 및 남측으로 각각 중로변에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당됩니다.

3. 권리분석

채권자: 하나은행 (하OOO)

말소기준권리: 2023년 7월 13일자 하나은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이하 모든 권리(소유권이전, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리: 지상권 (본건에 해당 사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 19,743,000원 (월세가 아닌 연간 또는 특정 기간 임대료로 추정되며, 월세로서는 매우 높은 금액입니다.)

* 전입(사업)일자: 2023년 4월 24일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 관계를 정확히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 현황에 따라 잔여 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

등기부채권 총액: 4,852,434,341원

4. 상권분석

주요 업종

본건이 위치한 장현노블레스 건물은 제2종근린생활시설로, 현재 병원(우리의원) 및 아동발달클리닉 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

상권 특성

본 물건지는 시흥시 장곡동의 성숙 중인 상가지대로서, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 꾸준한 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 또한, 장곡중학교가 인근에 위치하고 있으며, 향후 장곡역(예정)과의 접근성도 개선될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건은 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 병원, 약국, 마트, 편의점 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. (cite:3, 4)

교통 편의

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. (cite:3)

혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite:4, 8)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 양 이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 법적 절차 및 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

물리적 이용 상태

본건 301호~305호 및 306호~307호는 벽체 구분 없이 일괄하여 의원으로 이용 중이며, 경계표지 미설치 및 건물번호표지 미부착 상태입니다. 감정인 사실조회 회신서에 따르면 경계벽 제거는 일시적이며 복원이 용이한 것으로 보이나, 현재의 일체화된 이용 상태가 향후 용도 변경, 분할 매각, 또는 임대 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 채무 관계를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 제2종근린생활시설 경매 물건으로, 장곡중학교 인근의 상권 활성화가 기대되는 지역에 소재합니다. 편리한 교통과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 여러 호실이 통합되어 의원으로 이용 중인 물리적 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 개발이 진행 중인 상권의 잠재적 가치 상승 기대.

* 실사용자 또는 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 새 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 관리 및 운영 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 권리 관계, 임차인의 현황 및 인수 가능성, 현 시설 상태, 향후 시장 가치 변동 추이, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원 명시됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.