나이스옥션 법원경매 안산 2025타경896 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-139호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공업용부동산 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선,수인선 안산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제1층 제씨씨-130호 외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산 업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경896 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-139호

용도: 지식산업센터

감정가: 230,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, '안산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선, 수인선 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조이며 철근콘크리트지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제1층 씨씨-139호에 해당합니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

2.4. 이용상태

해당 물건은 현재 "공장(지식산업센터)"으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 전기설비, 엘리베이터 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역에 해당하며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (우리은행, 2023-10-19 접수, 840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 이는 다음과 같습니다:

* 소유권이전 (갑구 4, 5번)

* 압류 (갑구 6, 7번)

* 임의경매 개시결정 (갑구 8번)

* 가압류 (갑구 9번)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 안산시 단원구 신길동은 반월국가산업단지 내에 자리하고 있어 산업시설 및 관련 지원시설이 밀집한 지역입니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 혼재되어 있어 산업 활동과 관련된 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 안산역이 인근에 있어 대중교통 접근성 또한 우수한 편입니다.

5. 생활정보

가장 가까운 대중교통은 지하철 4호선 및 수인선 안산역으로 도보로 접근 가능합니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설과 공업용 부동산이 혼재되어 있어 업무 및 산업 활동을 위한 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격 제한

본 물건은 반월특수지역에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 필요합니다. 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원에 문의하여 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 해당 호실의 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. 이는 인수 시 공실 리스크 또는 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 산업시설구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 엄격히 준수해야 합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상자(외국인 등)는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근의 리드스마트스퀘어 지식산업센터 내 호실로, 교통 접근성이 양호하고 산업단지 내 위치하여 사업 활동을 위한 입지 조건은 비교적 우수합니다. 건물 자체는 신축된 지 얼마 되지 않았으며, 관련 편의시설 및 기반 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 반월특수지역으로 지정된 산업단지 내 물건이기에 입주 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 필수적이며, 현재 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외의 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 비교적 깨끗하다고 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 반월국가산업단지 내 위치하여 산업 및 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다.

* 지하철 4호선 및 수인선 안산역 인근으로 교통 편의성이 좋습니다.

* 최근 준공된 현대식 지식산업센터 건물에 속해 있어 시설 노후화 우려가 적습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 230,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 본 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 향후 임대 수익률, 그리고 입주/매수 자격 확인 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 높은 채권 총액(1,227,690,856원)을 고려할 때, 감정가 이하에서의 낙찰 가능성도 있으나, 실제 현장 조사 및 관련 자격 요건 확인을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가 산정 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.