나이스옥션 법원경매 안산 2025타경896 [4] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-141호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공업용부동산 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선,수인선 안산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제1층 제씨씨-130호 외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산 업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경896 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

감정가: 230,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-141호

용도: 지식산업센터

건축일자: 2020년 9월 10일

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 상세정보 (JSON 분석)

건물명: 리드스마트스퀘어지식산업센터

구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

층수: 총 13층 중 1층

주용도: 공장(지식산업센터)

기타 용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, '안산역' 남서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선 및 수인선 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

물건지 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 10월 19일, 840,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,227,690,856원

주요 등기 내역:

* 소유권 이전 (2023-10-19, 주식회사씨와이텍)

* 근저당 (2023-10-19, 우리은행, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정 (2025-10-10, 우리은행, 719,789,854원)

* 압류, 가압류 다수 (모두 말소 예정)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 관련 인수 여부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신길동 일대는 반월국가산업단지 내에 포함되며, 공업용 부동산과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 상권

안산역 인근은 젊은층을 중심으로 하는 판매 및 유흥 상권으로 발달해 있습니다. 다양한 판매시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있으며, 인구 유입이 꾸준하여 상권의 활력이 높은 편입니다.

4.3. 주변 시설

* 교통: 지하철 4호선, 수인선 안산역 도보 이용 가능.

* 산업단지: 반월국가산업단지에 속해 있어 관련 기업 및 종사자들의 수요가 예상됩니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역 내 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 4호선 및 수인선 안산역이 인근에 있어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 다양한 버스 노선 또한 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

안산역 주변 상업 시설과 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 및 매수 자격

본 물건은 반월특수지역에 위치하므로, 입주 및 매수 자격에 대하여 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

일반공업지역, 광로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상이므로, 인수될 수 있는 보증금이나 월세 관련 사항이 불확실하여 주의가 요구됩니다.

6.4. 반월국가산업단지 규제

반월국가산업단지 내 입주 기업은 특정 환경 규제 및 산업 관련 법규를 준수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 호실입니다. 교통이 편리하고 지역 상권이 활성화되어 있는 장점이 있으나, 반월국가산업단지라는 특수성으로 인해 입주 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로 이에 대한 위험 요소를 고려해야 합니다. 토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 반월국가산업단지 내 핵심 지역에 위치하여 산업 관련 수요가 예상됩니다.

* 안산 중앙역 상권은 젊은층 유동인구가 많아 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원입니다. 총 등기부채권액이 1,227,690,856원에 달하나, 이는 말소기준권리보다 선순위인 권리들 또한 포함된 금액입니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 입주 자격 제한, 산업단지 규제 등 잠재적 리스크와 현 시장 상황, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없으나, 입주 자격 및 사업 목적 부합 여부를 반드시 확인 후, 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. (1차적인 권고 범위: 207,000,000원 ~ 253,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.