나이스옥션 법원경매 안산 2025타경896 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-140호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공업용부동산 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선,수인선 안산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제1층 제씨씨-130호 외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산 업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경896 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-140호

건물 명칭: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

용도: 지식산업센터

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

1.2. 감정가

감정가: 230,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 27.60㎡ (약 8.34평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 상세

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

입주 및 매수 자격: 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인 요망 (반월특수지역임)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 공업용부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선, 수인선 안산역이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

본건 북동측으로는 폭 약 40미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건축물 구조 및 외관

건축물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제1층 씨씨-140호 외 3개호로 구성되어 있습니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

건물 사용 승인일은 2020년 9월 10일입니다.

2.4. 토지 이용 및 현황

토지 형상 및 이용상태는 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형으로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 결과, 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리로는 2023년 10월 19일 접수된 우리은행의 근저당권 (금840,000,000원)이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

상기 우리은행 근저당권이 말소기준권리가 되어, 본 경매 절차가 완료되면 해당 권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

따라서, 소유권이전 (주식회사씨와이텍), 압류 (안산시, 평택세무서장, 평택시), 가압류 (중소기업은행), 그리고 본 경매 개시 결정 등 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 정보

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 산업 특성

본 물건이 위치한 지역은 안산시 단원구의 산업 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 반월국가산업단지 재생사업지구에 속해 있어 산업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 건물 내 잠재력

해당 건물은 총 1340개의 호실을 보유한 대규모 지식산업센터입니다.

'공장(지식산업센터)' 외에 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도로 활용될 수 있습니다.

차량 접근성과 대중교통이 편리하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 기반 시설

안산역 인근에 위치하여 지하철 4호선 및 수인선을 이용한 접근이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차

건물 내에 983대의 실내 주차 공간과 692대의 실외 주차 공간이 확보되어 있어 주차 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 자격 제한

가장 중요한 주의사항으로, 반월특수지역의 특성상 입주 및 매수 자격에 대하여 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요합니다. 자격 미비 시 입찰에 참여하더라도 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.2. 미확인 사항

임대 관계가 미상으로 조사되어, 인수될 보증금은 없으나 혹시 모를 임대차 관련 분쟁의 소지는 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

또한, 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우므로, 직접 현장 방문 또는 관련 기관 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시의 주요 산업단지 내에 위치하며, 교통 접근성이 우수한 지식산업센터입니다.

매력적인 입지 조건에도 불구하고, 반월특수지역에 대한 입주 및 매수 자격 확인이라는 매우 중요한 선결 과제가 있습니다.

자격이 된다면 소규모 사업체 운영 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안산국가산업단지 내 역세권 지식산업센터라는 점이 장점입니다.

총 면적 대비 전용 면적이 작아 소규모 창업 기업이나 사무실로 활용하기에 적합합니다.

편리한 교통망은 직원 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본인의 자격 여부 확인 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

자격 확인이 완료된 후, 보수적인 접근 또는 적극적인 참여 여부를 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.