나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53415 [4] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재‘상록초등학교’남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건내 제1층 제103호 외 3개호로 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1~4 공히 근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

공용의 위생 및 급배수시설, 승강기설비(사용중지상태) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호1,4는 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(BYC 본오점)으로, 기호2,3은 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(닭갈비 돈곱창 본오점)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

105호와 106호는 벽체구분이 없고, 경계를 구분할 수 있는 바닥에 건물호수 표시 등이 없이 인접 호수와 일단의 판매시설 등으로 이용중이나, 구분건물로 되는 당시에는 경계벽의 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 독립성을 상실한 것이 일시적인 것으로 판단되며, 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53415 (4)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 허OO

작성일: 2026년 9월 6일

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11, 1층 104호 (도로명 주소: 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 (본오동))

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제104호

건물총층수: 지상 3층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정 평가

감정가: 865,000,000원

토지 면적 (지분): 44.68㎡ (약 13.52평)

건물 면적 (전유부분): 57.33㎡ (약 17.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 상록초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 1일 접수된 허성훈의 임의경매 개시 결정으로, 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 4,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: (확정일자, 배당신고일자 미상)

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수 및 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 유해영 외 1명 (2008.08.05)

* 지분 이전 (상속): 김승민 외 5명 (1번 김진하 지분 전부 이전) (2023.02.24)

* 지분 이전 (강제경매): 허성훈 (2번 이정엽 지분 전부 이전) (2024.10.08)

* 임의경매 (말소기준): 허성훈 (2025.10.01, 2025타경53415)

* 등기부채권 총액: 0원 (본 경매 사건의 채권 총액을 의미하는 것으로 추정)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건물은 제2종 근린생활시설로서, 현재 1층 104호는 'BYC 본오점' 및 '닭갈비 돈곱창 본오점' 등 소매점 및 음식점 용도로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. (공부와의 차이 참조)

4.2. 건물 내부 구조

건축물 현황도에 따르면, 본건 건물의 구조는 철근콘크리트조이며 지상 3층 규모입니다.

호수 구분과 관련하여, 105호와 106호는 벽체 구분이 없이 인접 호수와 일단의 판매시설로 이용 중이나, 구분건물로서의 구조상 독립성은 일시적인 것으로 판단되며 건축물대장 및 현황도에 의해 복원이 용이하다는 감정평가사의 의견이 있습니다 (2026.7.24.자 회신).

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

상록초등학교가 인접해 있으며, 주변에 아파트 단지와 공원이 조성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 2022년 8월 17일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재는 낙찰자가 보증금을 부담해야 할 가능성을 시사하므로, 명도 과정에서의 법적 검토 및 협상이 필수적입니다.

6.2. 구분 미비 호실

105호와 106호의 구분 경계가 불명확하여 일체로 이용되고 있는 점은 현황과 공부상 불일치로, 추후 행정 처리나 점유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 다만, 복원 가능성이 제기된 점은 긍정적 요소입니다.

6.3. 경매 특수성

본 건은 '공유물 분할을 위한 경매'이므로, 일반 매각 물건과 달리 지분권자의 권리 행사 가능성, 분할 절차의 복잡성 등이 수반될 수 있습니다. 또한, '공동담보' 물건으로서 다른 담보물의 처리 결과가 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타

승강기 설비가 사용 중지 상태로, 이용에 불편이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 상록초등학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 공유물 분할 경매라는 특수성과 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 호실의 구조적 불일치 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 감정가가 8억 6천 5백만 원으로 책정되어 있으며, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 적절히 대응할 경우, 합리적인 낙찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 상록초등학교 및 주거 밀집 지역 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 복원 가능성: 구분 미비 호실에 대한 복원 가능성 언급으로 향후 활용도 증대 잠재력.

* 합리적 감정가: 시장 상황 및 본건의 리스크를 충분히 고려한 보수적인 입찰가를 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 '공유물 분할을 위한 경매'이며 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 여부가 불분명한 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 추가적인 법률 자문 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것이 원칙이나, 본 건의 경우 배당 과정을 통해 보증금이 전액 변제되는 상황인지, 또는 다른 법적 검토가 필요한 사안인지 면밀히 확인해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 문제를 명확히 파악하고, 명도 관련 예상 비용, 낙찰 후 예상되는 재산권 행사 제약 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 전문가와 상의 후 입찰에 참여하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.