나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53415 [3] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재‘상록초등학교’남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건내 제1층 제103호 외 3개호로 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1~4 공히 근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

공용의 위생 및 급배수시설, 승강기설비(사용중지상태) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호1,4는 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(BYC 본오점)으로, 기호2,3은 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(닭갈비 돈곱창 본오점)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

105호와 106호는 벽체구분이 없고, 경계를 구분할 수 있는 바닥에 건물호수 표시 등이 없이 인접 호수와 일단의 판매시설 등으로 이용중이나, 구분건물로 되는 당시에는 경계벽의 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 독립성을 상실한 것이 일시적인 것으로 판단되며, 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53415 (3)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 허

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 526,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 39.33㎡ (약 11.9평)

토지지분: 39.33㎡ (약 11.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 50.46㎡ (약 15.3평)

건물지분: 50.46㎡ (약 15.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층

1.5. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ‘상록초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다.

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역입니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역입니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 곽

보증금: 30,000,000원

차임: 1,900,000원

전입일자: 2025-04-15

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2025-10-01자 임의경매 (허성훈)

주요 권리 내역:

* 2008-08-05: 소유권보존 (유해영외 1명)

* 2023-02-24: 1번김진하지분전부이전 (김승민외 5명, 상속)

* 2024-10-08: 4번이정엽지분전부이전 (허성훈, 강제경매 (2023타경63334))

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 곽 씨가 존재하며, 보증금 30,000,000원에 대한 권리관계는 배당 내역 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

제공된 정보상 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 총 3층 철근콘크리트 구조이며, 본건(106호)은 제1층 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

건축물대장상 구분은 되어 있으나, 105호와 106호는 물리적으로 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.

현재 소매점 용도로 활용되고 있으며, 주변 상권 역시 근린생활시설이 주를 이룹니다.

4.2. 공부와의 차이

105호와 106호는 벽체 구분 없이 인접 호수와 일단의 판매시설로 이용 중입니다.

구분건물로서 독립성을 갖추었을 당시에는 경계벽이 설치되었을 것으로 추정되며, 독립성 상실은 일시적인 것으로 판단됩니다.

건축물대장 및 현황도 등을 통해 복원이 용이하다는 감정인 사실조회 회신(2026.7.24.)이 있습니다.

5. 생활정보

상록초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 공원이 있어 주거 편의성이 높으며, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 공유 관계 해소를 목적으로 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 복수의 채권 및 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 주의사항

105호와 106호는 물리적 벽체 구분이 없고 일체로 이용 중입니다.

이는 구분 건물의 독립성을 상실한 상태로, 향후 원상복구 또는 명확한 경계 확정을 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 곽 씨의 보증금 30,000,000원과 관련하여, 배당을 통한 변제 여부를 철저히 확인해야 하며, 인수될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동 상록초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 지역에 입지하고 있습니다.

공유물분할을 위한 경매로 진행됨에 따라 소유 관계를 명확히 할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 105호와 106호의 물리적 구분 미비 및 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 명확한 가치 평가와 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 요인입니다.

이러한 점들을 충분히 고려하여 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

상록초등학교 인근으로 안정적인 주거 및 상업 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

근린생활시설로서 지속적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

공유물분할 경매를 통해 소유권 관계를 정리하고 향후 부동산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

건물 구조상 독립성 복원이 용이하다는 감정평가 결과가 있어, 원상 복구 후 상품성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 526,000,000원

인수 보증금 (제공된 정보 기준): 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원의 인수 여부 및 배당 변제 가능성

* 105호, 106호의 물리적 경계 복구에 소요될 예상 비용

* 명도 진행 시 발생할 수 있는 명도 비용 및 시간

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토를 시작하되, 현장 방문을 통한 실사, 임차인 및 주변 탐문, 권리 관계에 대한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.