나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53415 [2] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재‘상록초등학교’남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건내 제1층 제103호 외 3개호로 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1~4 공히 근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

공용의 위생 및 급배수시설, 승강기설비(사용중지상태) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호1,4는 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(BYC 본오점)으로, 기호2,3은 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(닭갈비 돈곱창 본오점)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

103호와 104호는 벽체구분이 없고, 경계를 구분할 수 있는 바닥에 건물호수 표시 등이 없이 인접 호수와 일단의 판매시설 등으로 이용중이나, 구분건물로 되는 당시에는 경계벽의 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 독립성을 상실한 것이 일시적인 것으로 판단되며, 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53415 (2)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 허OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 358,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.02㎡ (약 8.78평)

토지 지분: 29.02㎡ (약 8.78평)

건물면적: 37.24㎡ (약 11.27평)

건물 지분: 37.24㎡ (약 11.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역입니다. '상록초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있어 교육시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 공동담보 물건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 10월 1일 접수된 허성훈 앞으로의 임의경매 (2025타경53415) 건입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약본에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽장근

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2025년 4월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 보이나(인수 보증금 합계 0원), 정확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2008년 8월 5일 (유해영 외 1명)

* 지분 이전(상속): 2023년 2월 24일 (김승민 외 5명)

* 지분 이전(강제경매): 2024년 10월 8일 (허성훈) (2023타경63334)

* 임의경매 개시 결정(말소기준권리): 2025년 10월 1일 (허성훈) (2025타경53415)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 3층 건물로, 본건(105호)은 제1층 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 감정평가서에 따르면 기호 1~4는 소매점으로, 기호 2,3은 닭갈비/돈곱창 전문점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업시설

본 물건은 '상록초등학교' 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있는 지역입니다. 인근에서 두례김밥, 마트/편의점 등 다양한 근린생활시설을 찾을 수 있습니다. 롯데 백화점 안산점 등 대형 쇼핑 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본 물건은 '상록초등학교' 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장이 있으며, 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태 및 이용상 문제

* 103호와 104호는 벽체 구분이 명확하지 않고, 바닥에 호수 표시 등 없이 인접 호수와 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 구분건물로서의 구조상 독립성이 일시적으로 상실된 것으로 보이나, 건축물대장 및 현황도 등을 통해 복원이 용이하다는 감정평가사의 회신이 있습니다 (2026년 7월 24일자). 이는 향후 구분 소유권 행사 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

* 건물 내 승강기 설비는 사용 중지 상태입니다.

6.2. 권리상 특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이라는 점은 주의해야 합니다.)

6.3. 기타 리스크

* 건물 내에서 '닭갈비, 돈곱창' 가게가 영업 중인 것으로 파악됩니다. (참고: 해당 주소 주변에서 장사시설(추모공원) 관련 민원 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 근린상가로, 상록초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 103호와 104호의 물리적 구분 문제 등 몇 가지 리스크 요인이 있습니다. 다만, 물리적 구분 문제는 복원이 용이하다는 감정평가사의 의견이 있어 크게 문제되지 않을 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 향후 건물 관리에 대한 계획을 세우는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 상록초등학교 인근의 안정적인 상권 배후지: 학군 및 주거 지역 배후로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 복원 용이한 구분 소유권 문제: 물리적 분할 문제는 전문가의 도움으로 해결 가능할 것으로 판단됨.

* 공유물 분할 경매 특성: 공동 소유 관계 해소를 통한 명확한 소유권 확보 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가: 358,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (명시된 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 반드시 재확인 필요)

* 물리적 복원 비용: 103호, 104호 구분벽 설치 및 관련 공사 비용 추정.

* 기타 부대 비용: 취득세, 등록세, 법무사 비용 등

정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현장 조사, 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 결과, 복원 비용 산출 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 단순히 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용과 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.