나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [5] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53451 (5)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비105호

* 용도: 제2종근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 숙박시설 (건축물물리적 용도)

* 감정가: 146,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (김문식 지분 1/2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

1.2. 면적 정보

* 토지 면적 (지분): 9.17㎡ (약 2.77평)

* 건물 면적 (지분): 41.27㎡ (약 12.48평)

* 전체 건물 면적 (참고): 82.54㎡ (약 24.97평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 지분매각이므로 명도 및 관리상 주의가 필요함. 공유자 우선매수신고는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없음. 경매물건 6개 호수는 근린시설 등으로 이용 중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 위치: 경기도 광명시 철산동 소재 '금강빌딩' 내에 위치하며, '철산역 1번 출구'에서 남측 직선거리 약 130미터 지점에 있음.

* 주위 환경: 인근 일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집한 일반 상업지역의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 철산역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

* 인접 도로: 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도 지역: 일반상업지역

* 지구 단위 계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m) (집산도로)에 접합

* 제한 사항: 상대보호구역(광명광덕초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2008년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권 (을12)

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨 (예: 2018년 1월 30일자 서울보증보험주식회사 가압류 (갑9) 및 2025년 10월 13일자 서울보증보험주식회사 강제경매 (갑12)).

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명시된 지상권은 없음).

3.3. 채무 총액 (등기부상)

* 총 등기부채권액: 1,855,980,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안서현

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 일부 기재되어 있음.

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없으므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없음.)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

* 주요 업종: 근린생활시설 (거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용 중이며, 일부 벽체는 가변적으로 이용하는 것으로 조사됨.

* 상권 특성: 주변 상업용 부동산이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지는 곳임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

* 교통: 지하철 7호선 철산역 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이함.

* 편의시설: 해당 물건지 자체의 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 상업 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됨. (현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 관리 부담

* 소유권이 공유자로 나뉘어 있어, 향후 재산권 행사 및 관리에 있어 번거로움이나 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수 신고 관련

* 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰에 영향을 미칠 수 있음. 신고자는 정해진 기한 내 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권을 상실함.

6.3. 내부 상태 및 이용 현황

* 일부 내부 벽체가 가변적으로 이용되고 있으며, 관계인 부재로 인해 정확한 내부 이용 상태를 파악하기 어려운 부분이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 확인이 필요함.

6.4. 임대 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 임차인 현황에 안서현이 등재되어 있음. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으나, 점유 관계 등은 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 역세권 상가 지분 경매 건입니다. 지하철 7호선 철산역 인근의 일반 상업지역에 자리하여 상업적 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 감정가는 1억 4천 6백만 원이나, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 지분 매각으로 인한 관리의 번거로움, 공유자 우선매수 신고 가능성, 내부 이용 상태 확인 필요성 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 철산역과의 근접성은 상권 활성화 및 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 상업 지역: 일반 상업지역 내에 위치하여 다양한 업종으로의 활용이 가능하며, 상업적 가치가 높습니다.

* 지분 매각 활용: 지분 매각 건으로, 전체 지분보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재 가치: 향후 지역 개발 및 상권 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 146,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 본 물건의 현재 시장 가치, 지분 매각의 특성, 향후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 시세 조사를 바탕으로 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.