나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [3] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53451 (3)

소재지: 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비103호 (신주소: 경기도 광명시 오리로854번길 16)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 숙박시설)

감정가: 187,000,000원

토지면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

토지지분: 11.775㎡ (약 3.56평)

건물면적: 106.02㎡ (약 32.07평)

건물지분: 53.01㎡ (약 16.04평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 공동담보, 일부 벽체 가변적 이용. 본 건은 김문식 지분(2분의 1)만의 평가입니다.

2. 입지조건

위치: 경기도 광명시 철산동 소재 '철산역' 남측 약 130미터 지점에 위치한 '금강빌딩' 내에 소재합니다.

주변 환경: 인근 지역은 주로 상업용 부동산이 밀집한 일반 상업지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 철산역이 위치하여 제반 교통 여건이 매우 양호합니다.

도로: 본 건물은 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

말소기준권리: 2008년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합 근저당 (1,521,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 본 건과는 관련이 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 안서현 (안 )

보증금: 40,000,000원

차임: 6,000,000원

전입/사업일자: 2023-11-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 안 은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임 금액이 명시되어 있으므로 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 1,855,980,000원입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 일반 상업지역으로, 상업용 부동산이 밀집하여 발달된 지역입니다.

상업 시설: 패스트푸드, 유명 프랜차이즈 음식점을 포함한 250여 개의 다양한 상점이 밀집한 광명의 대표적인 번화가입니다.

위락 및 유흥 시설: 건물 자체의 용도 제한 외에도, 주변 상업지구에는 다양한 위락 시설, 유흥주점, 하이퍼블릭 업종 등이 영업 중으로 파악됩니다. 이는 상업지구의 특성을 반영하는 부분입니다.

5. 생활정보

편의시설: 24시간 운영 편의점, ATM, 은행, 약국, 카페 등 생활에 필요한 다양한 편의시설이 인근에 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 7호선 철산역이 도보 거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

교육: 광덕초, 광명중, 광명고 등 교육 시설이 인근에 분포하고 있으며, 학원가 접근성도 양호합니다.

쇼핑: 대형 쇼핑몰 이용 시 다소 이동이 필요하나, 단지 주변에 소형 마트와 근린 상업시설이 다수 자리 잡고 있어 일상생활에 큰 불편함은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 건물 및 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자와의 관계 형성 및 향후 건물 이용에 대한 협의가 필수적으로 요구됩니다.

공유자 우선매수신고 제한: 공유자는 우선매수 신고권을 행사할 수 있으나, 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하는 등 특정 조건이 부과되므로, 이에 대한 사전 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 이용 상태: 감정평가서에 따르면 일부 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하였으며, 일부 벽체는 가변적으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 대항력 없는 임차인이 존재하여 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (본 건의 경우 대항력 없는 임차인이므로 인수 보증금은 없습니다.)

주변 상업 시설: 해당 지역은 다양한 상업 시설과 더불어 위락시설, 유흥주점 등이 혼재되어 있으므로, 업종 및 운영 방식에 따라 민원 발생 가능성 등을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 초역세권에 위치한 일반 상업지역 내의 상가 건물 지분으로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

제2종근린생활시설 외 판매, 위락, 숙박시설 등 복합 용도로 활용이 가능하며, 현재도 이러한 상업적 용도로 이용 중에 있습니다.

다만, 건물 전체가 아닌 지분으로만 매각되는 점과 공유자 우선매수 신고 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 특수성입니다.

주변 상업 지구의 활성화 정도와 다양한 업종이 공존하는 특성을 고려할 때, 투자 목적 및 향후 활용 계획에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다.

감정가는 1억 8천 7백만원으로 책정되었으나, 이는 지분 감정가이므로 전체 가치 대비 정확한 평가를 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 철산역 도보 3분 거리에 위치하여 탁월한 교통 편의성을 제공하며, 높은 유동인구를 자랑하는 상업 중심지에 자리하고 있습니다.

다용도 활용 가능성: 제2종근린생활시설을 포함한 판매, 위락, 숙박 시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

풍부한 배후 수요: 주변의 대규모 주거 단지 및 광명시의 주요 행정/금융 기관 밀집 지역은 탄탄한 배후 수요를 제공합니다.

지역 성장 잠재력: 재건축 및 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어, 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 187,000,000원입니다.

본 건은 토지 및 건물 지분(1/2)에 대한 감정가입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

지분 매각 물건은 일반적인 경우 전체 매각 물건 대비 할인된 가격으로 거래되는 경향이 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 향후 건물 이용에 대한 협의 필요성 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

해당 지분의 시세, 등기부상 권리 분석, 그리고 향후 활용 계획 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 168,000,000원 (본 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 충분한 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.