나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [2] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 건은 경기도 광명시 철산동 421번지, 금강빌딩 지하층 비102호에 소재하는 근린상가 물건입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경53451 (2)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 지분면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 건물 지분면적: 63.24㎡ (약 19.13평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정평가액: 223,000,000원

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 지하철 7호선 '철산역' 1번 출구에서 남측으로 약 130미터 지점에 위치한 '금강빌딩' 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 부동산이 밀집한 일반 상업지역으로, 상가로서의 입지 조건은 매우 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 7호선 철산역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2008년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권(을12)입니다. 이보다 선순위 권리자가 없어, 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 채권 최고액은 1,855,980,000원입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계 또한 0원으로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 6,000,000원 (주의: 연간 차임으로 보이며, 월 차임은 500,000원 수준으로 추정됩니다.)

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건이 속한 철산동은 광명시의 핵심 상업지구 중 하나로, 철산역을 중심으로 대규모 아파트 단지와 관공서, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 젊은 부부와 직장인, 학생 등 다양한 연령층의 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

금강빌딩은 철근콘크리트조 평슬라브 지붕의 지상 8층, 지하 3층 건물입니다. 본 경매 물건인 지하 1층 비102호는 현재 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 구체적으로는 '거상룸살롱', '아시아나룸살롱' 등으로 이용된 것으로 조사되었습니다. 일부 내부 벽체가 가변적으로 사용되고 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 철산동은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 철산역을 중심으로 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 학원가 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한 광명시청, 경찰서, 세무서 등 공공기관이 인근에 밀집해 있어 행정 편의성도 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 건물 전체 또는 대지의 공유자와의 관계 설정이 필요합니다. 이는 향후 건물 이용이나 관리에 있어 협의가 필요하며, 소유권 행사 등에서 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 관련 리스크

자료에 따르면 '공유자 우선매수신고 제한 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 우선매수권을 행사하려는 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 다음 기일부터는 우선권이 없습니다. 입찰 전 공유자의 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

내부 이용 상태에 대해 관계인 부재로 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거한 부분이 있으므로, 경매 진행 시 현장 확인이 필요합니다. 또한, 일부 벽체 가변적 이용은 원상복구 또는 구조 변경 가능성을 검토해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 철산역 역세권에 위치한 금강빌딩 내 근린상가 지분으로, 풍부한 유동인구와 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 감정가는 2억 2,300만원이며, 건물의 지분 매각이라는 특징을 가지고 있습니다. 다만, 지분 매각으로 인한 공유자 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(철산역)에 인접한 우량 상권 내 위치

* 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구

* 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 향후 다양한 업종 전환 가능성

* 공시지가 및 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 223,000,000원을 기준으로, 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 요인들을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 공유자의 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. (참고: 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.