나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [6] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경53451 (6)

소재지

경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 비106호

용도

근린상가

감정가

160,000,000원

토지면적

20. 19㎡ (약 6.11평)

토지지분

10. 095㎡ (약 3.05평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

90. 89㎡ (약 27.50평)

건물지분

45. 445㎡ (약 13.75평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 지분매각 (김문식 지분 1/2)

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구'에서 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근 일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편입니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 철산역이 위치하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

건축물대장상으로는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층 건물 내 지하1층 비106호에 해당합니다. 외벽은 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다.

인접 도로상태

본 건물은 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 경기도 광명시 철산동 421번지로, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로), 상대보호구역(광명광덕초등학교), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 주택 취득 시 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있었으나, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2008년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권(채권금액 1,521,000,000원)입니다.

인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리로서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 등기부상 을12 근저당권(말소기준권리), 갑7 가압류, 갑10 강제경매 등기 등이 존재하며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 6,000,000원 (월)

* 전입일자(사업일자): 2023-11-24

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 배당신고일자가 현재 시점과 차이가 있어 실제 배당 여부 및 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

특이사항

* 본 건은 토지 및 건물 지분매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수신고 가능하며, 해당 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

* 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 광명시 철산동은 지하철 7호선 철산역을 중심으로 형성된 상업지역입니다. 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

주변 상권 현황

금강빌딩은 철산역 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변에 대형 상업시설 및 소규모 상가들이 밀집해 있습니다. 본 물건의 용도가 근린상가로서, 현재 내부적으로는 룸살롱 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 일부 벽체는 가변적으로 이용 중인 것으로 파악되어, 향후 공간 활용도 증대 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성

지하철 7호선 철산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하여 광역 이동 및 지역 내 이동 모두 수월합니다.

주변 편의시설

철산역 인근 상업지구에 속해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 관공서, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 제반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각 관련

본 건은 전체 소유권이 아닌 특정 지분(1/2)만 매각되는 물건이므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정, 건물 사용, 수익 분배, 추후 명도 등에 있어 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수신고 관련

공유자 우선매수 신고는 권리 행사 기한 및 보증금 제공 요건이 있으므로, 신고 시 해당 요건을 명확히 확인해야 합니다.

이용상태 및 내부 구조

현재 근린생활시설(룸살롱 등)로 이용 중이며, 일부 벽체가 가변적으로 사용되고 있다는 점은 향후 용도 변경이나 원상 복구, 또는 현 상태 유지에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

임차인 관련

본 건의 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고일자가 현재 시점과 차이가 있어 배당받지 못할 경우의 위험이 있습니다. 또한, 차임이 6,000,000원으로 명시되어 있어, 계약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 제한

과거 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역이었으나, 현재 지정 기간이 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 철산역 초역세권에 위치한 일반 상업지역 내 근린상가 지분 매각 건입니다. 입지 조건과 교통 편의성은 매우 우수하며, 상업지역으로서의 잠재력도 높습니다. 그러나 지분 매각 물건이라는 점에서 공유자와의 관계 설정 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 또한, 현재 이용 상태 및 내부 구조 변경 사항에 대한 확인과 임차인의 배당 절차에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 철산역 역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 가변적 벽체 이용 등으로 인한 공간 활용도 증대 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 주변 상권 분석, 예상 임대 수익률, 명도 및 공유자와의 협상 비용, 권리관계 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 전문가의 감정평가가 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.